曹晓静律师北京电视台《律师帮帮忙》——运营商跑路，商铺的租金该找谁要？

现在大家的生活条件好了，朋友们手里不免有点闲钱，买理财产品又觉得风险高收益低，买股票和基金，又觉得自己金融知识不足，不具备抗击风险的能力，于是想来想去，有一部分朋友选择了购买铺面来投资。以前经常听人说“一铺养三代”，那么在购买商铺的过程中有风险吗？现在买铺面投资合适吗？

寻求《律师帮帮忙》栏目帮助的王先生，就是因为自家购买了商铺，但是迟迟没有拿到房产证。如今老运营商跑路，新运营商拒绝支付铺面租金，这样的遭遇可是愁坏了王先生一家人。BTV科教频道《律师帮帮忙》节目，曹晓静律师在节目中为王先生支招，解决王先生因商铺引发的糟心事。

案例回顾

2016年，王先生与爱人注意到，河北香河市中心准备新建一个商场，王先生经过多方考察确定该商场的规模比较大，交通便利又处于香河市中心的黄金地段，于是夫妻二人都觉得商场未来的发展前景一定不错，便决定购买其中一个商铺作为投资。

据王先生称，当时购买了商铺后办理了网签合同，但是没有房本和发票。因为当时房价比较高，业主们便和商场的运营商签署了一个8%的返租协议，即用三年的租金抵还未交付的房款。

除了用3年的租金抵扣房款之外，王先生说，这份返租协议还规定，业主在购买商铺后不得自行经营，3年后按照业主所购房款金额年化收益率8%作为利息，按月支付业主租金。

但是，众多业主还没等到返租，商场运营商负责人竟然跑路了！随后，老的运营商宣布，因为负责人跑路的情况，所以决定将商场整体转租给一个新的运营商来继续经营。新的运营商便以跟老运营商10个月的免租期为由，拒不支付业主租金。直到今年的9月份，新运营商迫于各方压力，出台了一个仅按购房款年化收益2.5%的租赁协议，如果业主觉得这个协议不合理不签的话，新运营商就不同意支付租金。

商场从2016年开业至今，王先生经过多方打听获知，商场的租金收益在20个点左右，但新运营商却只愿意支付给业主2.5%的收益，并且至今这套商铺都没有拿到房产证。面对这样的困扰王先生选择寻求《律师帮帮忙》栏目组专业律师的帮助，下面就让我们看看曹晓静律师如何为王先生支招。

律师支招

在听完王先生的陈述后，曹晓静律师表示，由于本案涉及大产权分割到小产权的情况，建议周边的业主可以联合起来集体诉讼。在法律关系上，合同具有相对性，因为每份合同都是独立的，即便是众多业主联合起来，在诉讼的过程中也是一个案件一个案件的诉。但是在司法实践中是属于集体诉讼，集体诉讼的时候，通常法院会因为案情基本相同，考虑到具体情况的差异化，会合并审理。

曹晓静律师建议，王先生应该先要求办理房产证，追究违约金，这样的方式对于目前自己的问题是一个比较稳妥的突破口。因为第二个运营商是没有得到业主的认可，即便是第一个运营商给他授权，但是运营商并不是产权人，只是代运营。所以从法律上以及合同的效力上和事实的开发商违约的认定上，是没有任何问题，没有任何的障碍。

对于王先生提出的，如果自己官司打赢了，没有可执行资金的问题。曹晓静律师建议有两个参照因素，第一点需要考虑开发商资金断裂到什么程度，有没有未出售的房屋，如果有的话，证明还是有可执行的标的，如果王先生选择退房的时候，最好是把商铺大产权做一个查封做相应的财产保全。另外一点建议就是要考虑到商铺的投资价值回报问题，比如说买的时候是两万1平米，现在的价格已经是1万元1平米了，这个时候王先生要考虑退房是合适的，但是如果说价值差不多，或者说预期依然有涨价的空间，选择退房就是不合适的。所以曹晓静律师建议王先生要用长远的眼光，综合的考虑自己的诉求。

曹晓静律师  有温度的婚姻家庭律师，最贴心的法律服务专家

北京市盈科律师事务所  高级合伙人

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