因限购政策致无法购房买卖合同纠纷案例

  争议焦点：当事人约定如因国家政策变动导致买方贷款受限制的，则视为无效合同，后该条件成就，是应该解除合同还是确认合同无效？

    案件要旨：《合同法》第五十二条规定了合同法定无效的事由，即具有《合同法》第五十二条规定情形的合同自始无效。另依据《合同法》第四十四条、第四十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附条件合同中的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，不同于法定无效而导致的合同无效。即合同是否无效应按法律规定事由来确定，不属于当事人约定的范畴。因此，在上述情况下，不属于《合同法》第五十二条规定合同无效的情况，不能确认合同无效。而是因合同所附解除条件成就而致合同解除，不再继续履行合同。

案件：
　　2011年2月，戴某通过大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）公开出售房屋信息，张某见到信息后遂与戴某联系。同年2月12日，双方签订了房屋买卖中介合同，约定张某购买戴某所有的尚贤苑某房屋，于当日支付戴某购房定金1万元；同时还约定，如在国家政策变动的情况下，张某贷款受到限制，则双方所签合同视为无效合同。2月21日，张某将结婚证、户口簿、身份证等资料交给大贺公司用于办理贷款，但大贺公司告知张某，2月19日国家出台了限购政策，可能影响张某的贷款审批。2月25日，大贺公司明确告知张某，张某不符合购房条件，贷款无望。张某因要求戴某返还定金遭拒，故诉至法院要求确认原、戴某双方之间的房屋买卖关系无效，戴某返还张某定金1万元。
　　戴某认为，因为张某的银行贷款无法审批致张某无法继续履行合同，故应当是张某违约。根据有关规定，适用定金罚则，张某向戴某交纳的定金不应当返还，故请求驳回张某的诉讼请求。
　　一审法院审理查明：
　　2011年2月12日，张某（乙方）、戴某（甲方）与大贺公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，约定的主要内容有：“乙方购买甲方所有的尚贤苑某房屋，房屋售价为100万元；违约方应按约定违约金2万元分别支付给各守约方；乙方在2011年2月12日支付甲方购房定金1万元；乙方在2011年2月25日前支付甲方40万元，同时办理产权过户手续（含定金）；乙方剩余房款以银行贷款方式一次性支付甲方；款齐交房；如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同。”当日，张某按约支付戴某定金1万元，戴某出具收条一张。后因房屋买卖合同未能继续履行，张某以诉称理由为由诉至本院。
　　另查，市政府于2011年2月19日下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第（九）条规定：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
　　张某与其妻的户籍均属外地农村户口。经戴某申请，法院向市地税局调查了解近两年来张某的纳税情况，但未查询到相关纳税记录。
　　本案的争议焦点是：（1）双方对于合同中约定“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”的条款如何理解，双方所签合同是否有效；（2）张某因贷款未能获批而不再继续履行合同的行为是否构成违约，戴某是否应当返还定金1万元。
　　一审人民法院认为：
　　张某、戴某及大贺公司订立的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现张某、戴某对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。第一，张某、戴某的合同目的在于买卖房屋，张某作为买方其核心义务就是支付价款，合同约定张某支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成；买方以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，势必影响买方的支付能力，因此争议条款是张某、戴某对银行贷款受政策限制而无法获得情况下合同是否继续履行的约定。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于该法第五十二条规定的法定无效事由而导致的合同无效。第三，如前所述，张某、戴某订立的合同并不存在法定的无效事由。故结合上述分析，可以认定张某、戴某在争议条款中约定的“无效合同”，其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。
　　综上，张某、戴某争议的条款是合同所附的解除条件，现张某不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故张某、戴某之间的买卖合同关系应予解除。张某要求确认合同无效，系对合同条款及法律规定的理解错误，本院不予支持。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于张某、戴某双方，故张某要求戴某返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。戴某认为张某不能取得贷款是由其自身过错造成，张某不继续履行合同属于违约行为，应当适用定金罚则的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第一百二十五条第一款之规定，于2011年12月9日作出（2011）玄锁民初字第1134号民事判决如下：
　　一、解除张某与戴某之间关于尚贤苑某房屋的买卖关系。
　　二、戴某返还张某定金1万元。
　　一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。