房产买卖中夫妻一方出售房产，合同有效吗？

 近年来，北京二手房的交易越来越火，成交量比重不断增大，相应的房产买卖纠纷也出现猛增。在房屋买卖过程中，人们经常忽略一个问题，即不太关注房产的所有权归属。在涉及到夫妻共有的房屋出卖时，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们也习以为常，素不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。

案例：小王于2015年4月份通过中介与房主李某签订了一份房屋买卖合同，约定将登记在李某名下的一套房屋出卖给小王，合同对房款、交付时间、定金、违约责任作了明确的规定。合同签订后，小王按合同约定交付了全部房款。但当小王要求李某办理房屋过户手续时，他的妻子却声称李某是瞒着自己卖的夫妻共同所有的房屋，买卖合同她也没有签字，她认为合同是无效的，并明确表示不同意出售该房。那么小王与李某签订的买卖合同有效吗？小王的权益如何保护呢？

    分析：根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：

  （1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。

  （2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。

就本案而言，根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李某,共有人一栏没有记载,因此李某是公示的所有权人。小王作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与李某签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,小王的交易安全应当得到保护。虽然李某的妻子依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权, 李某的妻子也据此主张李某擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,小王与李某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。如果李某的妻子在本案中不能提供充分有效的证据证明小王并非是善意第三人,那么顾先生小王完全可以基于对房屋所有权登记的信赖而与李某签订房屋买卖合同,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。李某的妻子的辩解理由不能成立，应当依法协助小王办理过户手续。

律师提示：为避免法律纠纷的出现，律师提醒在购房时，一定要注意以下两点：

第一；对于夫妻双方而言，虽然夫妻之间存在着最大的诚信为感情基础，但是在法治社会中，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠纷。

第二；对于购房人来说，在房价看涨的情况下，为稳妥起见避免官司，最稳妥的办法是在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。建议在签订合同之前，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。