水管返水遭损失，业主起诉物业赔偿

一、案情介绍

2007 年任某购买了位于朝阳区管庄地区的某房屋，2009 年任某与某物业公司签订了《前期物业服务协议》，但任某装修后并未在房屋居住。2012 年10 月13 日至2013 年1 月6 日，任某的房屋共发生三次地漏溢水，造成房屋内家具、家电被严重浸泡无法使用。任某在第一次溢水后向物业公司报修，但物业公司未向业主告知设备检查的进展情况，并在第一次溢水后一个半月才对管道进行检修，违反了物业服务协议中约定的维修期限，在检修期间也未通知业主进行必要的防护准备，检修完成后也未通知业主进行检查。任某房屋多次返水造成房屋内损失，起诉物业公司赔偿房屋内家具家电、房屋整体装修、墙体裂缝损失共计148,900 元。

二、一审审理依据及判决

2009 年10 月10 日，任某、张某与某物业中心签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务质量：1、房屋外观……3、公用设备设施运行、使用及维护有记录，无事故隐患，排水管道畅通，无堵塞外溢现象。4、急修20 分钟内赶到现场。5、小修1 小时内到达现场……现任某、张某诉至法院，称涉案房屋于2012 年10 月13 日、2012年12 月30 日及2013 年1 月6 日发生三次下水管道反水情况。某物业中心认可涉案房屋的下水管道曾经发生反水，并称于2012 年12 月4 日至同年12 月14 日期间对位于涉案房屋所在楼宇地下一层的卫生间下水管线进行高压水车冲洗，并增大了管道坡度以增大水流量；2013 年1 月7 日曾拆开下水主管道，但未发现异物。某物业中心就其所述维修行为提供了《通知》、《零修服务单》、《施工单》及《合同书》。

任某、张某称其在涉案房屋发生反水之前对该房屋进行了装修，并购买了家具电器，因下水管道反水导致涉案房屋装修及部分财产受损，并提供了对房屋进行装修、购置家具电器的相关合同、付款凭证及发生反水后的房屋内状况照片。照片显示涉案房屋内部分墙面表面有裂纹，部分木地板有被水浸泡的痕迹，瓷砖附着污水流过的污物及痕迹，部分木质家具开裂并霉变，部分布艺制品有被水浸泡的痕迹。原审诉讼中，任某、张某曾申请对涉案房屋因下水管道反水造成的装修及家具电器损失价值进行鉴定，后申请撤回该项鉴定。

原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，任某、张某与某物业中心签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当按照该协议履行各自义务。根据协议约定，某物业中心提供的物业服务范围包括对公用的上下水管道进行日常维修养护，物业服务质量要求为排水管道畅通，无堵塞外溢现象。而根据双方陈述之事实及现有证据显示，涉案房屋卫生间上下水管道发生多次反水，导致涉案房屋被水浸泡，部分房屋装修及家具电器等财产因此受损，现无证据表明涉案房屋下水管道发生反水系因任某、张某使用不当造成，而某物业中心虽然进行过维修，但未能保证维修效果，致使涉案房屋发生二次反水，故某物业中心应当就任某、张某因此遭受的经济损失承担赔偿责任。关于赔偿数额，任某、张某仅提供了部分装修凭证，未能就其主张的损失数额充分举证，故法院根据涉案房屋内的装修及财产受损情况酌情确定具体数额。据此，原审法院于2013 年9 月判决：

一、某物业中心于判决生效后七日内赔偿任某、张某经济损失三万元；

二、驳回任某、张某的其他诉讼请求。

三、二审审理依据及判决

原审法院判决后，某物业中心不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判。其上诉理由主要为：1、自2012 年10 月至2013 年1 月间，某物业中心接到报修后，对涉案房屋下水管道采取了换管、增大坡度、高压水车冲洗等多种方式疏通，已尽到了对共用上下水管道的维修义务。2、现今的科技水平，物业服务企业无法达到原审法院所认定的应满足无堵塞无外溢的维修效果，原审法院据此判决某物业中心承担赔偿责任于理不通，且3 万元的赔偿数额与任某、张某交纳的物业管理费用相比,显失公平。

法院判决：本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。根据某物业中心与任某、张某签订的《前期物业管理服务协议》的约定，某物业中心应保障涉案房屋“排水管道畅通，无堵塞外溢现象”。涉案房屋卫生间上下水管道发生多次反水，某物业中心虽在接到报修后多次进行了维修，但其前期维修并未奏效。本案查明事实显示涉案房屋卫生间上下水管道发生多次反水，导致房屋被水浸泡、部分房屋装修及家具电器等财产因此受损。故某物业中心对任某、张某构成违约，且其违约行为给任某、张某造成了一定的实际损失。鉴于双方在原审中对该损失均未要求进行鉴定，原审法院根据涉案房屋内的装修及财产受损情况酌情确定的赔偿数额并无不当，该数额与任某、张某交纳的物业管理服务费用无关，不存在显失公平的情形。故对于某物业中心提出其已尽到维修义务、原审法院判定的赔偿数额显失公平的上诉主张，本院均不予支持。

综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1639 元，由任某、张某负担1364 元（已交纳），由北京某物业管理中心负担275 元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费550 元，由北京某物业管理中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

XX年X月X日