婚前按揭房产增值和共同还贷部分如何分割

【摘要】婚姻法司法解释三出台后，许多人关注关于个人婚前按揭房在发生离婚纠纷时，个人婚前按揭房所有权归属的问题，以及婚后房产增值部分以及共同还贷部分如何分割的问题。借此，通过以下案例进行探讨。

【关键词】婚前按揭房；房产增值部分；离婚财产分割

【案情】

2008年11月9日，张某购买了某小区商品房一套，登记价格为人民币160万，首付款人民币60万，2010年2月14日张某与李某结婚，婚后几年双方由于婚前对彼此缺乏认识，矛盾逐渐加大，于是协商离婚，双方对于婚后其他收入的分割达成一致，但是基于婚姻法司法解释三中关于个人婚前按揭房的增值和共同还贷部分的分割存在分歧，李某认为其对于该房产其也应该享有相应的权益，张某对此不同意。2013年8月份，李某向福田区法院起诉离婚，要求分割张某婚前按揭房产的增值和共同还贷部分，法院审理期间查明该房产的评估价为人民币290万，张某婚前还贷本息285678元，夫妻婚后共同还贷部分150679元，最终法院认定李某对于婚后增值部分和共同还贷部分应得部分为人民币210820元。

【分析】

对于上述案件，相对应的法条依据是婚姻法司法解释三第十条即“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”但是关于该法条的理解，实际上不少人存在误解，尤其是女性，女性对于该法条的出台认为是一旦房产是男方婚前购买且登记在男方名下首付是男方支付的，则女性可能面临离婚时净身出户，实际并非如此。理由是：一、该法条的适用并没有限制性别。即男性才享有而女性无权主张，也就是说反过来如果女性婚前购买的房产、首付由女性支付且婚后登记在女性名下的，实际上离婚时产权依旧可能归属与女方，男方只能主张婚后增值及共同还贷部分。至于女性为何反应如此大，理由是现实生活中多数婚房是由男性购买或者出资较多而导致法条的实际适用“偏向”于房产归属男方居多，如此而已。二、法条提及的词语是“可以”而非“应当”。该法条提及的是发生离婚时，个人婚前按揭房首先协商，协商不成再由法院裁定，而该法条用的词语是“人民法院可以判决”，而非“应当判决”，也就是说，案件最终的自由裁量权在于法院，法院将根据具体案情进行裁判，而非一刀切，只不过婚姻法司法解释三出台后，大多数法院按照法条的文义直接判令而已。因此，有可能日后出现婚前个人按揭房归属于非支付首付一方的可能性。三、婚后房产增值和共同还贷部分并非一定对半分割。按照该法条提及的“离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”可知，实际上法院在判决时会考虑在均分的基础上按照照顾子女和女方权益的原则下多判决部分款项给女方。

　　回归上述案例，有些人不清楚个人婚前按揭房婚后增值和共同还贷部分如何计算和分割，按照实际判例说来，双方应分割增值和共同还贷部分=婚后共同还贷部分/实际总房款（即总房款本金+已还利息）*离婚时房产的市场价值（注：此时是共有未对半分配）。由此可知，上述李某所得部分210820元=150679元/（600000元+285678元+150679元）*2900000元/2。

　　另外，关于婚前房产证加名和婚后房产证加名的问题，实际上房产证上加名则房产登记上的所有人均为房产的共有人，这点实际上跟婚姻没多大关系，只不过是房产证上之所以加上另一方名字的基础原因而已，婚姻法对夫妻共有的规定与房产证上加名带来的共有关系依据的是不同的法律规定以及不同的法理，前者是婚姻基础引发的财产共有情形，后者则是基于物权登记引发的共有情形。当然，婚前房产证加名即使采取赠与的方式，在税费方面依旧可以被认定为买卖，而婚后房产证加名且是夫妻的，则可能税费减免。