房屋买卖合同中约定承租人的购买权利，但出租人提出解除合同的，如何处理？

【案件名称】 天地源股份有限公司西安分公司诉刘全瑜、陕西智能人才交流有限公司房屋租购合同案 

【关键词】房屋买卖合同  意思自治  继续履行  

【争议焦点】

    在房屋买卖合同中约定承租人有权购买该房屋，后承租人提出购买，而出租人却提出解除合同的，能否支持？承租人长期不缴纳房租的，如何处理？

【案例要旨】

　　有效的房屋买卖合同受法律的保护，既然在房屋买卖合同中双方约定，承租人有权购买该房屋，后承租人提出购买，出租人提出解除租购合同的不符合合同约定、违背意思自治原则，不应予以支持，双方应当继续履行合同。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。作为承租人，交纳房租是基本的义务，长期不履行交纳租金，侵犯了出租人的合法权益，故应清偿所欠房租。

收起

天地源股份有限公司西安分公司诉刘全瑜、陕西智能人才交流有限公司房屋租购合同案

【案情简介】

    原告：天地源股份有限公司西安分公司。

    负责人李炳茂，该分公司总经理。

    被告：刘全瑜。

　　第三人：陕西智能人才交流有限公司。

　　法定代表人刘全瑜，该公司总经理。

　　原告天地源股份有限公司西安分公司诉称：原、被告双方于2005年6月24日签订了合同编号为高建经商租字2005第006号房屋租购合同。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，被告已实际使用。但自2005年12月份开始，被告拒绝按合同约定向原告支付租金。经原告多次催要均无结果。综上，被告的行为已违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除双方签订的高新国际商务中心数码大厦租购合同；2、被告立即腾房；3、被告支付所欠租金及违约金387270元（其中租金258180元，违约金129090元）及自2006年6月15日至2006年8月7日期间的租金86060元；4、由被告承担本案诉讼费用。

　　被告辩称：其已于2005年5月19日向原告提出了购房要求，原告已于2006年5月22日收到购买通知，根据合同，原告应在收到被告购房通知之日起30日内与被告签订购买合同，而原告却提出解除租购合同的要求是不符合法律规定的，且原告在起诉前没有向被告发出解除合同的通知，不符合规定。另外，因原告存在严重违约，被告拒付租金是行使抗辩权，不属于违约。再次，被告因向原告购买高新国际商务中心数码大厦5层1号、2号房屋，原告未信守承诺，导致其无法履行本案的租购合同。

　　第三人述称：其已在高新国际商务中心数码大厦5层6、 7、 8室实际经营，也对办公场所进行了装修，希望原、被告双方能继续履行合同。

　　一审法院经审理查明：2005年6月24日，原、被告签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》一份，合同编号为：高建经商租字2005第006号。双方在合同正式条款之前首先表明：双方于2004年7月26日签订的《高新国际商务中心数码大厦租赁合同》，由乙方（被告）租赁甲方（原告）高新国际商务中心数码大厦5层6、7、8室。该《租赁合同》期限即将届满，乙方（被告）向甲方（原告）提出续租要求，甲方（原告）同意续租。故双方签订了本案中的租购合同。合同约定由乙方（被告）租购甲方（原告）所有的位于西安市高新区高新路高新国际商务中心数码大厦5层6、7、8室，用以开办国际学院、商业及办公。双方约定的租购期限为：自2005年7月15日起至2007年7月14日止，共计24个月，乙方（被告）应于租购期限届满前三个月，最迟不超过2007年7月14日向甲方（原告）提出购买要求。本合同签订之日即视为甲方（原告）已完成向乙方（被告）交付租购房屋的行为。乙方（被告）应按月交纳租金，标准为65元／平方米，共计43030元／月，租金缴纳方式为：合同签订后七日内，乙方（被告）缴纳首期租金43030元，即2005年7月15日至2005年8月14日期间的租金。其余租金应在每月租期届满前十日，缴纳后一期租金。合同还约定，在合同签订时，乙方（被告）应一次性向甲方（原告）缴纳相当于壹个月租金的保证金，共计43030元，作为乙方（被告）履行本合同义务的担保，该保证金不计利息；租购合同期满，或经双方协商提前解除合同，若乙方（被告）全面、适当履行本合同义务，甲方（原告）应在本合同期限届满后7个工作日内将该保证金全额无息退还乙方（被告），如因乙方（被告）拖欠房租等违约事由导致甲方（原告）单方面解除合同的，甲方（原告）有权从保证金中扣除所欠租金。合同第六条是对购买房屋有关事项的约定，即在合同租购期限内，乙方（被告）有权购买该房屋，并在租购期限届满前三个月提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按本合同签订时的销售价格体系6170元／平方米执行。在《商品房买卖合同》签订之前已实际缴纳的租金（不包括物业服务费及其他费用）无息充作首期购房款。若乙方（被告）在2007年4月14日之前未提出购买要求并与甲方（原告）签订《商品房买卖合同》，可给其三个月宽展期，但宽展期届满（租购期限届满）前，乙方（被告）仍未与甲方（原告）签订《商品房买卖合同》，则视为乙方（被告）不愿意购买该房屋，甲方（原告）有权将该房出售给第三人。合同还约定租购期间，未经甲方（原告）同意，乙方（被告）不得任意改变本合同约定的房屋用途，不得转让、抵押，如乙方（被告）将所租购房屋转租或转借他人使用，应通知甲方，且不得改变房屋用途。双方约定的违约责任为：甲方（原告）未能按时交付房屋或交付的房屋不符合约定条件的，每迟延一天向乙方（被告）支付年租金总额的3‰作为违约金；乙方（被告）未按合同约定缴纳租金的，每逾期一日，按年租金总额的3‰向甲方（原告）支付违约金，逾期30天，甲方（原告）有权停止该租购房屋的水、电供应，由此造成的损失由乙方（被告）自行承担；逾期60天，甲方（原告）有权解除合同，乙方（被告）应缴纳所欠租金并向甲方（原告）支付129090元的违约金，甲方（原告）有权从保证金中扣除等额违约金。合同还对双方的权利义务、合同的变更与终止、优先续租权、不可抗力、登记备案等事项进行了约定。双方并于当日签订了一份《高新国际商务中心租购合同补充协议》，对物业管理、房屋设计变更、租购事项等进行了约定。以上《租购合同》及《补充协议》签订后，原、被告遂依约开始履行合同。被告自2005年8月8日至2005年12月5日期间分五次交纳了自2005年7月15日至2005年12月14日的共5个月的房租计215150元。并且依合同约定交纳了相当于1个月租金的保证金43030元。自2005年12月14日开始至今，被告一直未向原告交纳租金。另查明，原、被告于2004年7月26日还签订有一份《高新国际商务中心数码大厦租赁合同》，合同编号：高建经商租字2004第001号，约定由被告承租的原告所有的位于西安市高新区高新路高新国际商务中心数码大厦5层6、 7、 8室。租赁期限，从2004年7月15日至2005年7月14日。故双方在这一租赁合同的租赁期限即将届满时签订了本案中的《租购合同》，对此，本案的《租购合同》中也有明确说明，且双方签订的上述《租赁合同》已履行完毕。另外，被告于2004年7月26日在与原告签订上述《租赁合同》之后，将高新国际商务中心数码大厦5层6、 7、 8室即转租给第三人陕西智能人才交流有限公司使用，庭审中，原告表示对一这情况知晓，也一直未提出过异议。2005年5月19日被告以特快专递的方式向原告公司负责人李炳茂及联系人马韫韬各寄送了一份《关于购买高新国际商务中心数码大厦5层6、 7、 8室的函》，西安市公证处对函件的内容及被告寄送的过程进行了保全。庭审中，原告承认上述函件已于2006年5月22日收到。双方至今未签订《商品房买卖合同》。

　　另查明，原、被告双方于2004年6月16日还签订有一份编号为高建经商办字2004年第002号《商品房买卖合同》。约定由被告购买原告所有的位于西安市高新区高新路的高新国际商务中心数码大厦5层1号、2号房屋。

　　【审判】

　　一审认为，原、被告双方于2005年6月24日签订的《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力。原、被告双方均应依约予以履行。原告按约履行了交付房屋的义务，但被告无视合同之约定，长期不履行交纳租金之义务，被告的行为显然违背了合同的约定，属违约行为。被告称已于2006年5月19日向原告提出了购买要求，原告已于2006年5月22日收到购买通知，根据合同，原告应在收到被告购房通知之日起30日内，与被告签订购买合同，而原告却提出解除租购合同的要求是不符合法律规定的，对此，一审法院认为，根据双方《租购合同》第六条的约定，被告在合同租购期限（2007年7月14日）届满前有权购买该房屋，被告已于2006年5月19日向原告提出了购买要求，原告也于2006年5月22日收到该通知，而原告是于2006年6月22日起诉要求解除双方签订的《租购合同》，在此之前亦从未向被告发出过解除合同的通知，也就是说，在原告提出解除合同之前被告已提出购买房屋之要求，故原告要求解除与被告所订之房屋租购合同的请求，法院不予支持。双方应按合同继续履行。因被告长期不履行交纳租金之义务，侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百零九条之规定，被告必须承担相应的违约责任，不但应清偿所欠房租，还须支付违约金，依据双方合同第十一条第四款的约定，被告逾期60天未缴纳房租的，被告应缴纳所欠租金，并向原告支付129090元的违约金，故原告要求被告支付自2005年12月14日至2006年8月7日期间所欠租金344240元及违约金129090元的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。被告辩称因向原告购买高新国际商务中心数码大厦5层1号、2号房屋（以下简称1号、2号房屋）原告未信守承诺，导致其无法履行本案中的租购合同。对此，法院认为，被告未举证证明双方对于涉及1号、2号房屋买卖合同的履行与本案中被告对于双方所签订的租购合同的履行之间存在必然联系，也就是说被告不能证明双方对于所涉1号、2号房屋的买卖纠纷和本案中被告拒付房租之间有何必然联系，况且原告在所涉1号、2号房屋买卖合同中是否有违约行为也属另一法律关系、另一案件，与本案无关，故被告上述辩称理由法院不予采纳。另外，被告辩称原告未依约提供相应的配套设施，其拒付租金是在行使抗辩权一节，法院认为，被告应对自己的主张负举证责任，而被告刘全瑜未举出相应证据证明其主张，亦不能以此作为拒绝交纳房租之理由，其所欠房租必须予以清结。故法院对被告该项辩称理由不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘全瑜应于本判决生效后十日内向原告天地源股份有限公司西安分公司支付租金344240元及违约金129090元，共计473330元。逾期付款，则须加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。

　　一审宣判后，刘全瑜不服，上诉称其行使的是合法的不安抗辩权，其行为不构成违约，请求二审法院依法撤销原判，驳回原告的诉讼请求。在二审法院审理期间，刘全瑜撤回了上诉。本案一审判决现已生效。