租赁合同的解除是否具有溯及力

　　【要点提示】

　　我国《合同法》并不否定合同解除的溯及力，合同解除是否具有溯及力，应考虑合同的性质和具体履行情况以及保护非违约方等综合因素确定。

　　【案件名称】

　吕国龙诉湟佳投资顾问（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷案

　　【案情】

　　原告：吕国龙。

　　被告：湟佳投资顾问（北京）有限公司（以下简称湟佳公司）。

　　2004年11月1日，华润置地（北京）股份有限公司与被告签订《租赁合同》，约定华润置地（北京）股份有限公司将位于西单文化广场M层和地下二层的铺位租赁给被告用于经营，租期为2004年11月1日至2009年5月31日；同时约定承租人即被告可以将铺位分拆转租给其他客户。

　　自2005年5月30日起，被告与原告签订租赁合同约定甲方（即被告）同意将位于西城区西单北大街180号西单文化广场77街商城B3层A区1、 2号场地租赁给乙方（即原告）用于经营美容业务。上述合同到期后，双方于2007年6月29日再次订立租赁合同及补充协议书，租赁合同约定：乙方租赁场地为地下二层A区迷你城1号场地；租赁面积为76平方米；租期为2007年7月11日至2008年7月10日；租金为每月支付19000元。补充协议约定：将每月支付租金19000元修改为每六个月为一期支付租金。

　　2005年6月2日、10月31 日，原告分别交付被告租金押金33150元、电表及IC卡押金1000元。2007年7月，原告交付被告2007年7月11日至2008年1月10日期间的租金114000元

　　2007年11月初，原告租赁的场地出现异味，11月20日场地房顶污水管开始滴水。原告向被告进行报修。被告对污水管漏水情况进行维修后滴水情况得到解决，但是场地内异味依然没有消除。12月5日，原告向被告出具书面申请书要求消除异味，请求被告减免四个月租金。12月13日、14日、26日，原告次发函至被告，内容均为：由于场地异味未消除影响经营，要求解除合同退还押金和剩余租金；或继续履行租赁合同赔偿装修损失并减免租金。12月27日，被告回函至原告，内容为：不同意解除租赁合同，如单方解除租赁合同应承担违约责任；赔偿事宜应与物业管理公司进行协商。

　　2008年1月7日，原告委托中国轻工业联合会装饰材料室内环境质量监督检测中心和北京爱尔求室内装饰环境检测中心对其承租的场地室内进行空气检测，检测内容分别为恶臭和室内空气中氨浓度。检测部门出具两份检测报告，检测报告检验结论分别为：空气中恶臭浓度符合国家标准《恶臭污染物排放标准》的标准值；室内空气中氨含量超过国家标准GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准值。原告支付检测费1000元。原告委托检验已经通知被告，检测过程中被告单位相关人员在现场。2008年1月8日，原告将房屋全部腾空。被告方物业管理部门为原告办理了搬运物品出门手续。

　　庭审中，原告提交了《销售及奖赠凭证》二十四张用以证明原告两个月的经营损失22000元。

　　【审判】

　　　北京市西城区人民法院经审理认为，原、被告双方订立的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为承租人履行租赁合同的主要义务是向被告交纳房屋租金，被告作为出租人履行租赁合同的主要义务是向原告提供适合经营美容业的场地。

　　原告在经营过程中，所承租场地室内出现异味长达两个月之久。经原告委托相关部门检测，该出租场地室内氨含量超过国家规定的标准，原告无法继续经营致使合同目的无法实现。按照法律规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，原告作为承租人可以随时要求解除合同。原告已经以书面形式通知被告解除租赁合同，合同自通知到达被告方时解除。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　原告已经交付给被告2007年7月11日至2008年1月10日期间租金114000元。租赁房屋出现异味的时间为2007年11月初，自房屋出现异味至原告腾退房屋之日的两个月内，虽然房屋在原告实际控制下，但是原告已经无法继续经营。因造成合同解除的责任在被告；其无权收取房屋租金。原告要求被告返还2007年11月11日至2008年1月10日期间的租金38000元、房租押金33150元、电表和IC卡押金1000元及承担鉴定费1000元的诉讼请求理由充分且符合法律规定，本院予以支持。

　　关于原告要求被告赔偿两个月经营损失22000元的诉讼请求问题。原告针对上述请求仅提交了《销售及奖赠凭证》24张用以证明经营损失。因原告提交的上述证据尚不足以证明原告此部分诉讼主张，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告的抗辩理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告吕国龙与被告湟佳投资顾问（北京）有限公司签订的租赁合同。二、本判决生效后十日内，被告湟佳投资顾问（北京）有限公司返还原告吕国龙2007年11月11日至2008年1月10日期间的房屋租金38000元。三、本判决生效后十日内，被告湟佳投资顾问（北京）有限公司返还原告吕国龙房租押金33150元、电表押金1000元、鉴定费1000元。四、驳回原告吕国尤其他诉讼请求。

　　被告湟佳公司不服判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院认为，当事人对原审法院认定华润置地（北京）股份有限公司与湟佳公司签订的《租赁合同》、吕国龙与湟佳公司签订的《租赁合同》及补充协议、租金押金收据、电表押金收据、两份《检测报告》、吕国龙给湟佳公司函件四份、湟佳公司给吕国龙《回函》一份、出门条、检测过程录像光盘、检测费发票等事实无争议，且本院审查该事实与原审法院审查事实相同，应予以确认。二审法院审理期间，双方未提交新的证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吕国龙与湟佳公司订立的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律的规定，原审法院确认有效正确。双方在履行合同中，湟佳公司虽按合同约定向吕国龙提供了经营美容业的租赁场地，但吕国龙在使用中场地室内出现异味，经检测，该使用的租赁场地室内氨含量超过国家规定的标准，致使吕国龙无法实现租赁合同的目的。吕国龙因此要求与湟佳公司解除租赁合同，并要求湟佳公司返还2007年11月11日至2008年1月10日期间的租金38000元、房租押金33150元、电表和IC一卡押金1000元及承担鉴定费1000元的诉讼请求，符合租赁相关法律规定，本院予以支持。湟佳公司虽抗辩吕国龙提交的《检测报告》存在严重瑕疵，不应作为证据使用，但对所述未提交有效证据，本院不予采信。湟佳公司不同意解除租赁合同及退还吕国龙交纳的租金等，缺少事实及法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。湟佳公司坚持上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回湟佳公司的上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案系租赁房屋引发的诉讼。在审理过程中，主要涉及以下焦点问题：

　　（一）租赁合同解除权问题

　　出租人构成违约，承租人可以选择请求出租人承担不同的违约责任，例如要求支付违约金、减少租金等，直至可以要求解除租赁合同。

　　本案中，原告承租的房屋出现异味后，在经过专业部门鉴定后，确定了室内氨含量超标危害身体健康。因被告交付了存在安全隐患的瑕疵房屋，致使原告不能正常使用租赁房屋，无法实现合同目的。

　　原告得知上述情况后，即向出租人提出解除合同，并要求退还租金、押金等费用，被告提出异议，不同意原告的请求。上述事实，是承租人因出租人的违约而行使法律所赋予承租人单方合同解除权，出租人提出异议，承租人因此请求法院确认解除合同的效力。承租人行使合同解除权依据的是《合同法》第九十四条、第九十六条的规定。

　　（二）合同解除的溯及力问题

　　关于合同的解除是否具有溯及力问题。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》这一规定并未否定合同解除溯及力问题，而是要求审理案件时应当考虑合同性质和具体履行情况。

　　租赁合同是以房屋的使用、收益为合同目的。出租方为履行合同而让与房屋使用、收益的效益，承租方为履行合同而支付房租。合同的单方解除权是非违约方的自我保护方式，合同的解除是否具有溯及力应当充分考虑保护非违约方、惩罚违约方。

　　本案中，被告出现违约，交付了不符合合同约定的租赁物，导致原告解除合同，如果不允许合同解除具有溯及力，则对原告不公平。原告承租的房屋用于经营美容院，该房屋室内氨含量超标影响身体健康，房屋不具有使用价值，所以，原告不必为承担恢复原状的责任而向被告支付租金或使用费。在租赁合同案件中，认定租赁房屋不具有使用价值，认定合同解除权具有溯及力，判令存在违约行为的出租人承担恢复原状的责任，更加有利于保护守约方。