公房承租合同转让的效力如何认定？

【案情】

原告：陈光林。
被告：秦明洪。
被告：秦明亮。
原告陈光林系被告秦明洪、秦明亮的姐夫。南岸区南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋系南岸区房管局海棠溪房管所直管公房，其房屋使用权证上的承租人是陈光林。1994年10月11日，陈光林与秦明洪签订协议，内容是：经全家共同商量决定，为缓解秦明洪、秦明亮住房问题，决定由秦明洪借支2万元给陈光林参加单位集资建房，沙铁村新房由陈光林居住，南坪珊瑚村83栋1单元6-1号给秦明亮居住，房产手续转给秦明亮，不附加任何条件。协议签订后，陈光林得到秦明洪、秦明亮借给的款项参加了单位的集资建房，得到了一套住房，由自己一家三口居住。秦明亮于1997年底搬入南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋居住至今，居住期间一直由秦明亮向房管所交纳房屋租金，房管所对此未表示异议。1998年1月，陈光林将该房屋的使用权证交给秦明亮，但双方未到产权人处办理使用权人（承租人）过户手续。秦明亮没有其他住房。
2001年6月1日，陈光林向重庆市南岸区人民法院起诉称：为了解决秦明洪、秦明亮的住房问题，由秦明洪借支20000元给其在单位集资建房，其将南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋临时让给秦明亮居住。现女儿已长大成人，无房屋居住，故请求判令秦明洪、秦明亮交回房屋及房屋使用权证。
被告秦明洪答辩称：南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋的实际使用人是秦明亮，其既没有使用该房屋，也未持有该房屋使用权证，不应当是本案的被告。
被告秦明亮答辩称：其住进南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋是与陈光林协商一致的结果。陈光林同意将该房屋的使用权过户给我，并交出了房屋使用权证，这是协议上明确约定的。陈光林自己不履行协议约定，对其诉讼请求不予认可。

【审判】

重庆市南岸区人民法院经公开审理后认为：秦明亮作为讼争房屋的实际使用人，应当是该房屋使用权转让协议的相对方。陈光林签订该协议并将房屋交由秦明亮长期居住，还将房屋使用权证交秦明亮持有，足以证明将该房屋使用权不附加任何条件地让与秦明亮是其真实意思表示。陈光林本身另有房屋居住，讼争房屋对其并非必需。陈光林长期闲置房屋不用的行为，违反了城市公有房屋的管理规定，其和产权人的租赁关系已经灭失。秦明亮从1997年底至今一直居住在讼争房屋，亦没有另外的房屋居住，该房屋对其来说当属必需。秦明亮按月向产权人缴纳房租，产权人未表示异议，应当认定其与产权人的事实租赁关系已经建立。再者，公有房屋作为国家财产，其使用原则是促进合理使用，使房屋能够最大限度地发挥其使用功能，减少无房户，减轻社会矛盾，体现国家的一种救济手段。而此事实租赁关系建立的结果使各方的利益得以维护，并未给陈光林造成损失，亦符合以上原则精神。因此，双方虽未办理使用权过户手续，但从民事活动应当遵循诚实信用原则、客观实际情况以及社会效果来看，都应当维持讼争房屋的使用现状。依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，该院于2001年8月20日判决：
驳回原告陈光林的诉讼请求。
一审宣判后，陈光林不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，称：房屋使用权转让协议未经产权人同意，属无效协议。被上诉人是否具有使用房屋的权利，应由该房的产权人来判断，而非法院的权力管辖范围。
被上诉人秦明洪、秦明亮则要求维持原判。
重庆市第一中级人民法院确认了一审法院认定的事实。认为：陈光林与秦明亮就讼争房屋使用权转让达成的协议系双方真实意思表示。但该转让行为未经产权人同意，违反《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》等相关法律的规定。
在陈光林提出诉讼前，秦明亮一直未办理使用权过户手续，故该转让协议无效。陈光林的上诉理由成立，予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，该院于2001年10月25日判决如下：
一、撤销一审法院民事判决。
二、陈光林与秦明洪签订的房屋使用权转让协议无效。
三、限秦明亮在本判决生效后三个月内将南岸区南坪珊瑚村83栋1单元6-1号房屋腾空交还给陈光林。
四、限秦明亮在本判决生效后立即将陈光林的使用权证归还陈光林。

【评析】

本案案情简单，法律关系亦不复杂，但一、二审法院截然不同的判决结果，是基于认识上的不一致，抑或别的原因，颇有探讨价值。
首先，关于本案双方当事人之间的房屋使用权转让协议的效力。从事实来看，协议是在平等自愿的基础之上双方协商订立的，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定；虽然未征得房屋产权人的同意，但双方订立协议主观上并无恶意，客观上亦未损害房屋产权人的利益，因此不应当认定为无效，其订立之初符合效力待定的法律特征。理由是：
房屋使用权即不动产使用权，属财产权利范畴，是一种用益物权，用益物权作为物权中的一个重要组成部分，具有物权的一般物性。陈光林作出将房屋使用权移转给秦明亮的意思表示，本应按照双方的合意完善此物权变动，使协议得以完全履行，但双方未办理使用权过户登记，即物权未发生移转。按照现在逐渐统一的认识，物权变动只能在标的物的交付（动产）或者登记（不动产）时生效。但未经公示的物权变动，只是不发生对世的效果，不必然导致设立物权移转的合同无效，即物权变动登记与否不影响合同的效力。一般情况下转让房屋所有权，未办理登记的，只要该转让合同订立程序合法、内容不违反法律和社会公共利益，应当属有效合同。房屋使用权虽具物权性质，但属于他物权，既要受到法律的一般限制，又要受所有权人对其内容的限制。因此，虽然对已设立的不动产用益物权，为向社会表明特定物上权利状态而要求以登记予以公示，但未经登记产生的是不能对抗第三人的效力，故未办理过户登记的此类用益物权转让合同在不违反法律的禁止性规定的前提下，应当处于一种效力待定状态。
本案中的房屋使用权转让协议即属于效力待定的情况。其后在协议的履行过程中，其效力得以确定。秦明亮按照协议约定于1997年底搬入讼争房屋，至诉讼发生之日，历时近四年，在此期间秦明亮居住在讼争房屋，一直由其本人向产权人缴纳房屋租金。由此可以推定产权人知道讼争房屋的使用权人已非陈光林，产权人明知而未表示异议，说明产权人对秦明亮与其建立的事实租赁关系已予以认可。按照法律规定，经权利人追认的无处分权人订立的合同应当属有效合同，因此该房屋转让协议有效。不仅如此，因权利人的认可，虽然欠缺更名登记的形式要件，但房屋使用权已经实质上发生移转。
其次，房屋使用权转让协议是陈光林经过充分考虑后的真实意思表示，从其自愿履行完毕协议中的交付房屋及使用权证等主要义务可以佐证。但其未协助秦明亮办理讼争房屋的使用权过户手续，陈光林在享受秦明洪、秦明亮支付的对价后未按协议约定完全履行自己的义务，本身即具有过错。其以此为由反悔协议，提出如前的诉讼请求，主张房屋转让协议无效，如果得到支持，则显然违背诚实信用原则，属于权利滥用，是为法律所禁止的。
再次，法官裁判案件的过程是一个利益衡量的过程。在分析衡量当事人之间的利益关系、利害冲突以及他们和社会利益冲突的基础之上，考虑到立法者在制订法律时所作的整体价值判断和案件的处理带来的社会效果，要保护什么利益，不保护什么利益，亦更加明显。本案中，陈光林从秦明洪、秦明亮处筹借到集资款参加单位的集资建房，已有一套房屋居住，其本身为三口之家，此套房屋已足够使用。而为解决秦明亮的住房问题而签订的住房协议，证明秦明亮并无房屋居住，事实上秦明亮从1997年底开始一直居住在讼争房屋，确实无其他房屋。而讼争房屋属公有房屋，公有房屋的使用原则是促进合理使用，最大限度地发挥房屋的使用功能，使居者有其屋。因此，维持讼争房屋的使用现状，既充分发挥了公有房屋的使用功能，也不会出现陈光林有两套房屋居住，秦明亮无房居住，一家人有可能处于流离失所的境地，引起一些不必要的社会矛盾；同时亦未损害产权人的合法权益，使各方的利益得以最大限度的维护。事实上一审判决后，秦明亮持未生效法律文书于2001年9月19日与产权人签订了租约，承租人变更为秦明亮。当然，持未生效的法律文书变更承租人名字的行为，本身不对，但却从侧面说明一审法院对案件的处理结果客观、公正，并未对产权人的权利造成影响，使各方的利益处于相对平衡状态。
综上所述，该房屋使用权转让协议应当属有效协议，在补办房屋使用权变更登记后能够使协议得以完全履行，这样处理符合法律规定及立法目的，亦使各方的利益得到最大限度的维护。一、二审不同的裁判结果，除对物权移转的登记到底是物权发生转移的有效条件还是转让协议的生效要件认识不同之处，裁判者的价值取向亦是其中的原因之一。二审判决仅以该协议未经产权人同意，违反《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》为理由，认定协议无效，难能赞同。一审判决考虑当事人之间的利害关系及社会生活中的各种利害冲突，综合起来加以考察、把握、衡量，然后作出的判决，是符合法学理论的，在某种程度上体现了现代民法的价值取向：追求具体案件的妥当性和兼顾社会实质正义。面对千变万化、纷繁复杂的社会生活，此种判决思路应当是合理的、妥当的。但一审判决未对房屋使用权转让协议的效力作出认定，也未由此展开法理上的阐释，说理还显欠缺。

在本案中，讼争房屋为房管所的直管公房，原由原告承租并取得了其作承租人的房屋使用权证。这个事实表明，讼争房屋租赁关系的双方当事人是房管所和原告。1994年10月间，原告为参加单位集资建房，以被告秦明洪借给其2万元钱为条件，将讼争房屋给被告秦明亮居住，并将房产手续也转给秦明亮，不附加任何条件，双方并签订了协议。这个事实表明，原、被告之间就讼争房屋发生的法律关系不是转租关系；结合协议履行中原告将讼争房屋使用权证交给秦明亮及秦明亮自1997年底开始一直居住讼争房屋，并向房管所交纳租金，房管所不表示异义的事实，进一步地可以认定原、被告之间发生的是房屋租赁合同的转让关系。认识到此点，对于如何处理本案具有重要的实质性意义。
如果原告与秦明亮之间是转租关系，则原告始终与作为出租人的房管所之间保持着租赁合同关系，原告对出租人履行承租人的义务，对次承租人享有出租人的权利。因此，原告作为转租合同中的出租人，在转租合同到期，或者转租合同中约定的解除条件成就时，或者法定的合同解除情形出现时，其就可以收回转租的房屋，或者行使解除权收回转租的房屋。但是，如果原告和秦明亮之间是合同转让关系，因其是将权利和义务一并转让，转让后就与讼争房屋不再有任何关系，就只能以合同无效为理由而要求秦明亮返还取得的房屋。也就是说，原告与秦明亮之间的关系的定性，直接决定原告可以提出的请求权性质及其内容如何。
综观原告提出的诉讼请求内容和审判认定的事实，双方协议中不具有转租和临时让与居住的内容，“房产手续转给秦明亮，不附加任何条件”所表示的含义应当是合同转让的意思；原告提出的诉讼请求及其所依据的理由，应当是转租或者临时让与居住关系下可以提出的，不是合同转让关系下可以提出的。所以，原告起诉之理由和请求，既无事实依据，也无法律依据。
那么，原告可否主张合同无效呢?表面上看是可以的，实际上是行不通的。因为，原告可以找到的理由或者说可以利用的缺陷，无非两点：其一，合同转让未经原租赁合同的出租人同意。但是，此点恰好说明是原告的过错，因为原告作为原租赁合同的承租人，在转让合同时负有征得出租人同意的义务，故而原告以此点主张合同无效，属以自己过错恶意主张合同无效的情形，依公平原则和诚实信用原则是不能支持的，且这本来应当是出租人有权主张的理由。其二，合同转让因涉及变更承租人的过户手续未办理而未生效或者无效。但是，这里的过户仅仅是与转让关系有关的三方当事人之间的手续问题，它既不在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续才能生效的范围，也不属物权变动权属登记的问题，更何况债权行为或者说合同效力的认定并不以物权变动权属登记为条件。这一点事实上是不能主张的。
总结起来，原告与被告之间签订的协议自签订之时起就已经成立和生效；原告转让时未经出租人同意的事实，表明原、被告的协议不能对抗出租人，出租人对此可以选择要求解除与原告的租赁关系、事后追认（包括以行为追认）的权利行使；原告向秦明亮交付房屋使用权证，是履行转让合同约定义务的行为。至于秦明亮何时向出租人办理更名手续，已和原告没有关系，更不能依此而认定转让合同无效。