购买二手房要查清产权状况

为维护购房者的切身利益,购房前应确定房屋的性质、产权，以及出租、抵押、户口情况。

一、查清待售房屋的权属。

我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证和土地使用权证时合法产权的证明，所以购买二手房是，必须要查看房屋的所有权证，即产权证，弄清房屋的权属情况，即房屋所有人是谁，有没有共有人。

只有房屋所有权证上的所有人才有权出卖房屋，如果有共有人的，只有共有人都同意出卖才可以，所以购买公有产权房屋时，如果只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意转让，且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按照法律规定买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。同时还需注意的是，如果是夫妻共有房产，即使在房产证上没有另一方的姓名，也必须征得另一方的同意，否则一般都以无效合同处理，因此，在签协议时，最好让出卖方夫妻共同签字。

对于受委托出卖房屋的，如果过户时产权人也无法到场办理，授权委托书应进行公证，否则无法办理过户手续。因此，只要不是本人售房的，购买人应根据情况判断产权人是否能够到产权中心办理过户，否则应要求办理人对授权委托书进行公证。在查验产权证的同时，还应查验土地使用权证，如果土地使用权证的权利人与产权证上的权利人相同，或两证是合一的，就不用再履行其他手续了。如果不同，还必须按照产权证的相同标准和办法得到土地使用权人的同意。

二、查清是否有抵押、租赁，以及房屋户口情况

如果二手房出售前已经有人出租，那么在租期内，在同等条件下，承租人有优先购买权。出卖人应该在出售房屋三个月前告知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出卖人在得到承租人出具的书面同意后，才可将房屋卖给其他人。如果出卖人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人有权向法院主张买卖行为无效。因此应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客租住，以确保交易的安全性。如果房屋已经抵押，按照我国《担保法》的规定，出卖人应将出卖情况书面通知抵押权人，否则买卖合同无效。为了确保出卖人通知抵押权人，购买人最好与出卖人一起通知抵押权人。另外还需注意的是，在实践中，抵押合同往往还约定，出卖人出卖房屋必须事先征得抵押权人的书面同意。为避免纠纷，最好对抵押房产在正式交易前得到抵押权人的书面同意。

近年来，二手房交易因户口引发的纠纷越来越多，户口问题在交易过程汇总也常常被忽视，但一旦发生纠纷也非常麻烦。主要表现为：买卖双方经过谈判后，卖方将房产过户到了买方名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎圆满结束。但是当买方办理落户手续时会发现，卖方的户口仍挂在该房产中未迁出，导致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权。这样，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口的问题处理起来会非常麻烦。由于户籍的迁出迁入归公安机关管理，不属于法院的受理范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，该房屋是卖方的唯一房产，没有其他房产可供其迁入户口，那么公安机关也无法将卖方户口迁出，买方的户口也无法迁入。因此，购房时应先要求出卖人出示其户口本，最好到派出所查询该房屋的户口情况，避免还有其他人的户口挂在该房产名下。同时，要在购房合同中约定户口的处理办法及违约责任。

综上所述，购买二手房是一个复杂的过程，陷阱很多，如果注意不当，会存有隐患，最好事先请律师或房产经纪人把关，尽可能防范风险。