设计变更等原因导致安置房屋产生变化时，法院如何处理

    问题提出：因设计变更原因导致原约定的安置房屋产生变化时，拆迁人是否需要承担违约责任？应当如何对被拆迁人进行安置补偿？

    案件名称：朱某诉松原市实验高级中学房屋拆迁安置补偿纠纷上诉案

    法院观点：拆迁人对回迁楼建筑设计方案进行变更，致使楼房结构发生变化，导致部分回迁户单元整体回迁位置发生变动，被拆迁人不同意接受设计方案调整后的回迁房屋，原有的产权调换回迁方式已无法实现时，可参考适用情势变更原则予以解决，即解除产权调换关系，变更为拆迁人按同类回迁位置房屋的市场价格进行价值补偿。

    案情简介：

    上诉人（原审原告）：朱某

    被上诉人（原审被告）：松原市实验高级中学（一下简称松原中学）

    2007年5月20日，朱某和松原中学签订房屋拆迁补偿协议，约定：松原中学因校园扩建需要，拆迁朱某自有建筑101.9平方米，须补偿朱某114,615元，松原中学将坐落在拆迁区域的楼房西侧第四门一楼70.2平方米、（另一回迁位置）54.02平方米作为产权调换房屋，价款为166,920元，朱某应于交接时交付松原中学产权调换房屋差价款52,305元；松原中学保证在2008年4月1日前将产权调换房屋交给朱某；在规定的过渡期内，松原中学按每人每月60元的标准给付朱某临时安置补助费，越冬采暖补助费每户1400元；因松原中学责任延长过渡期限的，松原中学按动迁规定加倍补偿给付临时安置补助费。按约定松原中学给朱某预留的回迁房为1#楼四单元一层70.2平方米，给第三人预留的回迁房为1楼五单元一层两户、二层一户。在建楼过程中，松原中学对回迁楼的设计进行了调整、变更，将原设计的五、六单元调至二单元位置，二单元调至五、六单元位置。2008年7月，松原中学通知朱某办理回迁手续时，朱某发现回迁房屋位置出现变化，即由原约定的四单元一层调至五单元一层。因朱某不同意居住在五单元一层，坚持要求居住原约定的四单元一层，而其他回迁户均已入住，双方无法达成共识，由此产生纠纷。2008年11月7日，朱某诉至松原市宁江区人民法院，要求判令松原中学及第三人将一号回迁楼西数第四门一楼东侧的70.8平方米楼房恢复原状，交给朱某，判令松原中学赔偿朱某因未及时入住造成的损失1万元；11月26日，朱某又变更了诉讼请求，要求解除合同，判令松原中学赔偿回迁楼损失193,050元，解除合同赔偿金193,050元，并自主张权利之日起给付贷款利息及滞纳金；12月11日，朱某再次变更诉讼请求，要求判令松原中学及第三人将一号回迁楼西数第四门一楼东侧的70.8平方米楼房回复原状并经朱某验收合格后、交给朱某，判令松原中学赔偿朱某因未及时入住造成的损失一万元。庭审中朱某认为本案中一层楼的市场价格为每平方米2750元至2800元，但朱某不同意进行价格评估鉴定；松原中学则认为是每平方米2400元至2500元，并同意进行价格评估鉴定。

    另外，双方签订的房屋拆迁补偿安置协议书第二条约定：“甲方将坐落在拆迁区域西侧第四门一楼70.2平方米房屋作为产权调换房屋。”在履行中，双方对所约定的“第四门”理解不一致，朱某认为，“第四门”指的是第四单元东侧；松原中学则认为，“第四门”是西数第四户，即五单元一楼东侧。因朱某所指的第四单元东侧一层70.2平方米的房屋已由他人入住，为此，双方发生争议。

    一审法院判决：一审法院作出（2008）宁民初字第3289号民事判决，判决：一、解除原告朱某与被告松原中学关于70.2平方米回迁楼房的产权调换关系，被告于本判决生效后10日内给付原告朱某房屋拆迁补偿费193050元（70.2平方米2750元）。二、被告松原中学所提供的回迁房1楼五单元一层70.2平方米归被告所有。三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。四、第三人孙某在本案中无责任。被告如未按本判决指定的期间履行上诉给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告承担。

    二审法院判决：二审法院作出（2009）松民一终字第274号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

    各方观点

    上诉人朱某观点： 1、原判解除上诉人的70.2平方米回迁楼房的产权调换关系是错误的，变更设计方案没有告知的责任在于被上诉人，上诉人原70.2平方米楼房约定位置没有变更，有协议书和示意图直接指定位置。

    2、结构发生变化与本案无关，本案诉合同违约，与结构变化和其他人无关。

    3、原审第三次开庭时上诉人前后诉求为坚持依法要回上诉人回迁楼并要求被上诉人将原上诉人70.2平方米楼房恢复原样，判被上诉人提供的回迁楼1号楼5单元1层70.2平方米楼房归被上诉人所有事实错误。

    被上诉人松原中学观点：因为设计变更，我方给朱某提供的回迁楼位置出现变化，但楼层和面积都没有任何变化，两套房屋的价值和使用价值相同，位置比原定的楼房位置更优越。楼房建成后，我方及时通知各回迁户交差价款、取钥匙，其他回迁户都已入住，只有朱某不交差价款，不入住。朱某提出的让其他回迁户腾出房屋的请求根本不现实，也无法实现。我方同意与朱某解除合同，按市场价格给予朱某货币补偿。一审法院认定事实、适用法律正确，一审判决应予维持。

    法院观点

    一审法院观点：本案系因回迁楼建筑设计方案变更、楼房结构发生变化，从而导致部分回迁户单元整体回迁位置发生变动所引起。建筑物设计方案进行合理调整属法定允许事由，本案中的设计方案调整并不是被告针对原告一家所进行的设计变更，也不存在被告故意出卖原告回迁房屋的行为，可见被告在本纠纷中并无恶意行为。现被告提供给原告的回迁房屋，在楼层、面积上与约定一致，室内居住条件也没有改变；在地理位置上与约定位置差异并不很大，仅相距一个单元，但现有房屋距校门更近，出入更为便利。既然原告不同意接受设计方案调整后的回迁房屋，而其他回迁户又均已入住，原有的产权调换回迁方式已无法实现，故对本纠纷可参考适用情势变更原则予以解决，即解除原被告关于70.2平方米回迁房屋的产权调换关系，变更为被告按同类回迁位置房屋的市场价格进行价值补偿。因原告不同意进行价格评估鉴定，综合考虑原被告所提供的房屋参考价值，本案中涉及到回迁房屋的价格可考虑按原告自认价格的下限确定为2750元每平方米。此外，原被告尚未进行回迁结算，且双方同时还存在另一房屋回迁关系，故对双方的回迁结算问题不予处理。第三人的回迁房屋位置与原告的回迁房屋位置无关，第三人在本案中不承担责任。

    二审法院观点：上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁补偿安置协议书第二条关于“甲方将座落在拆迁区域西侧第四门一楼70.2平方米的房屋作为产权调换房屋”中的“西侧第四门”应理解为西数第四户。上诉人要求被上诉人按其所理解的第四单元东侧一层70.2平方米的房屋作为回迁楼无事实依据，上诉人主张按此位置回迁楼房和要求被上诉人赔偿损失的观点，本院不予支持。鉴于上诉人所要求的回迁楼房无法实现，原审判决解除双方关于70.2平方米回迁楼房的产权调换关系，并按上诉人自认定价格的下限确定为每平方米2750元为标准，合计补偿给上诉人补偿费193，050元并无不当，元神判决适用法律正确，应予维持。