物业共用部位小修费用界定纠纷处理

物业公司与某业主签订一楼宇的物业服务合同，其中约定每项物业小修费用低于300元的由物业公司承担（已含在物业费中）。此后一双扇玻璃门地弹簧损坏，物业公司经过市场询价更换费用约需500元，随报告业主方付款后计划维修，不料业主方却答复到：本月只换一扇门地弹簧，下月再换另一个。物业公司工作人员不想免费更换，但却无法说服业主方！为了维护双方关系，物业公司付费予以更换。

不久业主提出对楼梯3层踏步瓷砖整体更换，预算共约需800元，业主要求每月只换一层，分3个月换完。业主方认为每月费用不足300元，依据合同约定应由物业公司承担此项费用。双方为此争执不下，于是物业公司委托本人前去与业主方进行谈判。

    在双方协商会上，双方工作人员用了一个多小时分别讲述了各自意见和立场，互不相让。我只说了两条意见：其一，楼梯踏步瓷砖整体更换，这已不是物业小修范畴，属于大中修范畴；其二，根据国家发展和改革委员会和建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号) 第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    业主方代表当场没有否认和反驳，即就是默认。此后业主方再没有让物业公司免费更换楼梯踏步瓷砖之事。