农村房屋赠与案件中判断所有权是否转移的标准探讨

             农村房屋赠与案件中判断所有权是否转移的标准探讨

　　一、案例简介

　　原告郭甲与被告郭乙系兄妹关系。郭丙系原、被告之父。2009年3月20日，郭乙与其父郭丙在村干部在场的情况下起草一份协议书，协议书约定将郭丙的五间北房赠与郭乙，郭丙可暂时在此房居住，待郭丙去世后，郭乙将房屋收回。后郭丙一直独自居住在诉争的五间北房内。2013年1月29日郭丙在见证人在场的情况下，由人代书起草了一份遗嘱，将诉争房屋指定由原告郭甲继承。郭丙于2013年2月去世。2013年3月29日原告郭甲诉至本院，要求按照遗嘱继承郭丙的房屋。被告郭乙辩称，2009年我与父亲郭丙已经签下协议，诉争房屋归我所有，并不属于郭丙之遗产，原告郭甲不能继承。

　　一审法院经审理认为，被告郭乙提供的协议书证明其父郭丙将诉争房屋赠与自己，此协议书上虽没有郭丙的签名，但村委会的见证人证明郭丙当时在场参与起草，且郭丙与其妻发生离婚财产纠纷时，郭丙在庭审中也承认诉争房屋归其子郭乙所有。故此协议书的真实性法院予以确认。按照该协议，2009年3月20 日郭丙通过村委会将自己的房屋赠与其子郭乙，郭乙表示接受，在协议书上签了字。鉴于目前农村房屋赠与尚无明确的法律登记手续，因此郭丙将诉争房屋赠与被告郭乙的行为应为有效。只有被告郭乙存在下列行为的情况下，郭丙才可以撤销赠与：一、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；二、对赠与人有扶养义务而不履行；三、不履行赠与合同约定的义务。本案中郭丙赠与房屋未附带条件，原告亦未证明被告郭乙不履行赡养义务。因此郭丙没有权利撤销赠与，收回诉争房屋。郭丙遗嘱中对诉争房屋的处分应属无效。原告要求继承诉争房屋，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十二条的规定，判决驳回原告郭甲的诉讼请求。

判决作出后，双方均未提出上诉，判决已生效

　　二、评析意见

　　在农村地区,农村房屋赠与是比较常见的一种民事行为,本案对妥善处理农村房屋赠与中出现的纠纷具有一定的参考价值。审理本案的关键在于郭丙在立遗嘱时是否还对诉争房屋享有处分权，即郭丙的赠与行为是否已经发生效力。根据物权法的相关规定，作为房屋这种不动产在发生物权变动时，应当办理物权登记过户手续。目前，我国城市房屋的物权流转受公示公信原则约束,但对农村房屋我国法律对其权属的转移尚无登记生效之规定，因此对农村赠与房屋的所有权是否已经转移的问题上，实践中存有争议。

　　第一种意见认为，依据《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中的诉争房屋尚没有办理过户登记手续且该房屋并未实际进行交付，一直由赠与人郭丙居住。因此，在郭丙立遗嘱之前的赠与行为依据法律规定是可以撤销的。

　　第二种意见认为，本案中的诉争房屋系农村房屋，农村房屋没有形成相关登记手续，无法办理过户登记手续。此外，争议房屋虽由赠与人一直居住，但在双方签订的《协议书》中明确约定了“其父郭丙暂时在此房居住，待郭丙去世后，郭乙将房屋收回自己占用”的内容，应当视为房屋已经交付。

　　笔者同意第二种观点，主要理由如下：

　　（一）在农村房屋不具备登记过户的条件下，其权利转移应当以对房屋是否实际交付作为判断标准

　　《合同法》规定赠与人行使任意撤销权的前提是赠与财产的权利转移尚未转移，在房屋权利转移的问题上，根据《物权法》的相关规定，作为房屋这种不动产物权，在发生物权变动时，应当办理物权登记过户手续。目前，我国城市房屋的物权流转受公示公信原则约束，但是本案赠与的房屋系农村房屋，我国法律对农村房屋权属的转移尚无登记生效之规定。在《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”，也并无关于农村房屋所有权变更“应当”登记的规定。因此，根据目前的相关法律法规及政策，农村房屋不具备登记过户条件，无法办理产权过户。在此种情况下，农村房屋的财产权利转移应当以对房屋是否实际交付作为不动产变更的标志判断。

　　（二）本案中诉争房屋应视为已经交付

　　在房屋是否交付的问题上，结合本案案情来看，虽然诉争房屋一直由赠与人郭丙居住，但居住的前提是赠与人与受赠人在协议书中明确约定了该房屋由赠与人暂住，待赠与人过世后，受赠人有权收回该房屋。该赠与行为是赠与人与受赠人双方的真实意思表示，应当视为附义务的一种赠与行为，该义务即为受赠人有义务按照该协议提供赠与房屋供赠与人居住，直至赠与人去世。实际上赠与行为已经履行，应当视为房屋已经交付于受赠人郭乙。

综上所述，郭丙将其所有房屋赠与其女郭乙，该赠与行为合法有效，且该赠与行为无可撤销的法定情节，因此，郭丙又立下遗嘱将该房屋留给其子郭甲的行为属于无权处分。其子郭甲要求按照遗嘱继承诉争房屋于法无据，一审法院判决驳回原告郭甲的诉讼请求是正确的。

    三、律师观点

    北京市盈科律师事务所合伙人律师曹晓静认为：

由于合同法未明确规定以赠与财产的移交作为赠与合同的生效要件，所以赠与合同是诺成合同。赠与合同一旦签订即成立并且生效，无法定或约定的撤销条件，赠与人不准撤销。

在本案中，由于未约定附加的对价条件，也没有证据证明受赠人未尽到赡养义务，因此，赠与人不具备撤销赠与合同的权利。赠与合同已经生效，受法律保护。

    其次，在赠与合同中约定该房屋由赠与人暂住，待赠与人过世后，受赠人有权收回该房屋。应当认定双方已占有改定的方式交付了该房屋。根据《物权法》第二十七条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。由于《物权法》对农村房屋的权属转移尚无登记生效的规定，因此应当参照动产权属转移的规定，即以交付作为动产物权转移的生效要件。在本案中，双方在成立赠与合同的同时，应当在观念上又成立了一个新的合同，即赠与人借用赠与房屋的合同，因此，该房屋的交付方式适用动产占有改定的规定，应当认定赠与人已经交付了房屋。

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