公房使用权纠纷中律师对相关司法解释的把握和理解

随着我国城市住房建设进程的深化，绝大多数公房已经过房改变成了产权房。但仍有一小部分公房所有权并未出售，因此，有必要在这里探讨一下承租公房使用权在离婚时的分割。

顾名思义，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题。

最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了两个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是司《婚姻法司法解释（二）》，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。处理离婚时的公房承租权时，可根据“具体情况、具体分析”原则，以分以下几种情况由法院酌情处理：

1. 婚前取得承租权的情况

由于一方在婚前已取得该房的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该方享有。对此，《婚姻法司法解释(一)》第19条有明确规定，“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”

2. 婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的，房屋如何分割？

婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。

3. 一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的

这种情况下，该房承租权仍应归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：即如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为99％，婚后偿还的余额只是一小部分，如为1％，在此情况下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在呢？因此，作者认为，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。

4. 婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人（即公房所有权人）与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，作者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

5. 夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，属夫妻共同财产。

6. 一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况和第4种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。其实，在现实中，可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权；或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币；或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票、基金等等，都应该归夫妻一方享有。

7. 婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的，使用权归双方共有。

8. 其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由裁量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，可以运用这一条款酌情处理。

另外，根据司法实践经验，律师在处理公房承租权归属的原则可以从以下几点把握：

1. 照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目，最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，合情合理，百姓拥戴。此外，根据最高级人民法院的司法解释，二周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养，希望女方注意。

2. 男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女同志的伤害和打击要比男同志大。目前离婚率高发的年龄段有三个，一个是刚结婚的二年内，大约在二十五、六岁左右，进了围城，又想出去。第二个阶段是三十五岁左右，男同志事业有成，外面有人，容易离婚。第三个阶段是五十五到六十岁，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，也容易离婚。特别在第二个阶段，离婚率是相当高的。这个时候，男人三十“一朵花”，女人变成“豆腐渣”，对女方的适当照顾是应当的。

3. 照顾身心残疾或生活困难的一方。身心残疾好理解，也应当照顾。“生活困难”就很难界定了。以什么为标准进行对比？作者认为，这就要从双方的收入和当地的实际生活水平，参考其他因素酌情考虑了。

4. 照顾无过错一方。什么是“过错”呢？不好解释。只能依据传统的道德观念去理解了吧。比如，一方有婚外情，有婚姻法46条规定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品质败坏等。

5. 取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的，还需要听取人家的意见。

6. 其他方法：

（1）双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。

（2）一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款做出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

（3）双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

（4）双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方做出补偿。