将原由父母承租的房屋使用权在父母死亡后自己承租时予以出售所得的收益应按继承分割

　　【摘要】

　　随着城镇住房制度改革的不断深化，各地地方立法相继允许公有住房使用权进入市场交易。

　　但由于相关立法的滞后，因公有住房使用权转让而产生的诸多法律问题缺乏规制。本案两级法院大相径庭的处理结果，可以说就是法律规定的空白所致。

　　公有住房使用权具有客观存在的交易价值，这主要体现在三个方面：一是市场租金与公房租金间的差额收益;二是房改收益，这实际是一种房改政策利益;三是拆迁补偿和安置收益。

　　上述收益都是公有住房使用权带来的。所以，公有住房使用权应该是独立物权，是一种新型用益物权，其权能接近于所有权，是公有住房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和限制处分的权利。

　　可见，现有的公有住房使用权的权能已有别于传统意义上只允许占有、使用，而禁止收益、处分的具有福利性质的公有住房使用权。现有公有住房使用权人就其基于特定身份(如产权单位职工、取得回迁房的原被拆迁房屋所有人或使用人等)而取得的占有、使用的权益，应依据《城市公有房屋管理规定》，在承租人死亡后，由与原承租人共同居住两年以上的家庭成员继续承租。但公有住房使用权中包含的交易价值部分应为原承租人的个人财产，原承租人死亡后，该部分权益应属遗产之列。

　　【案情】

　　原告：王某利、王某华、王某平。

　　被告：王某某。

　　原告王某利、王某华、王某平与被告王某某系兄弟姐妹关系。19XX年X月，双方父亲王某所在单位某建筑公司调配给王某一套一室半公房租住。当时家中人口有原告王某利、王某华、王某平、被告王某某及其父母六人。1999年该公房被某房地产开发有限公司买断开发。200X年X月，该公司给王某按原面积在某家园调配一套住房租住，由被告王某某与父母一起居住生活。200X年X月，双方父母均因煤气中毒死亡。此后，经产权人某房地产开发有限责任公司同意，在房屋承租人名称未改情况下，由王某某继续承租。同年4月，王某某将此公产房使用权以5.4万元出售给他人，并购买了另一地方的二室住房(使用权)。某房地产开发有限责任公司知某王某某出卖其房屋使用权的事实，但未提出异议。

　　原告王某利、王某华、王某平知某后，向朝阳区人民法院起诉称：被告王某某私自出售父母死亡时遗留下的住房(公房)，将卖房款5.4万元据为己有。要求将卖房款5.4万元由继承人四人继承分配。

　　被告王某某答辩称：父母死亡时遗留下来的住房是公房，不是遗产。父母对该房与产权人某公司的租赁关系，因父母死亡而终止。父母死亡后，其为合法承租人，有权调整住房。

　　请求依法驳回三原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为：原、被告父母死亡时遗留的是某家园一套住房的使用权，如果被告继续在此居住，并不涉及到继承问题。但被告如今将其父母住房使用权出售，将使用权转化成金钱，售房款5.4万元构成了被继承人遗留下来的遗产，三原告要求依法继承5.4万元售房款是合理的，应予支持。因被告一直同父母一起生活，并且尽了主要赡养义务，在遗产分配时被告应多分。依据《中华人民共和国继承法》第三条第(七)项、第十条、第十三条的规定，该院于200X年X月X日判决如下：

　　一、被继承人王某、周某遗留房屋使用权转化成的财产5.4万元在被告王某某处，被告王某某于本判决生效后十日内给付原告王某利、王某华、王某平继承款各1万元;被告王某某自己留得继承款2.4万元。

　　二、原、被告其他之诉予以驳回。

　　被告王某某对原审判决不服，提起上诉称：其为本案争执房屋的合法承租人，房屋使用权出售收益应归其所有。原审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。

　　三原告持起诉理由答辩要求维持原判。

　　北京市中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”。本案被继承人承租的公房在被继承人死亡时显然不是被继承人的个人财产，因此争执的房屋不是遗产。出售该公房的价款5.4万元取得的时间是在被继承人死亡几个月后，而来源又非出售被继承人个人财产取得，且出售时房屋的实际承租人为上诉人王某某，故此5.4万元不符合遗产的要件，不能作为遗产分割。此外，原审适用《中华人民共和国继承法》第三条第(七)项“公民的其他合法财产”不当。因为《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条规定，“其他合法财产”包括有价证券和履行标的为财物的债权等。综上，原审认定事实及适用法律不当。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项的规定，该院于200X年2月28日判决如下：

　　一、撤销一审判决。

　　二、驳回王某利、王某华、王某平的诉讼请求。

　　【评析】

　　随着城镇住房制度改革的不断深化，各地地方立法相继允许公有住房使用权进入市场交易。

　　但由于相关立法的滞后，因公有住房使用权转让而产生的诸多法律问题缺乏规制。本案两级法院大相径庭的处理结果，可以说就是法律规定的空白所致。

　　公有住房使用权具有客观存在的交易价值，这主要体现在三个方面：一是市场租金与公房租金间的差额收益;二是房改收益，这实际是一种房改政策利益;三是拆迁补偿和安置收益。

　　上述收益都是公有住房使用权带来的。所以，公有住房使用权应该是独立物权，是一种新型用益物权，其权能接近于所有权，是公有住房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和限制处分的权利。

　　可见，现有的公有住房使用权的权能已有别于传统意义上只允许占有、使用，而禁止收益、处分的具有福利性质的公有住房使用权。现有公有住房使用权人就其基于特定身份(如产权单位职工、取得回迁房的原被拆迁房屋所有人或使用人等)而取得的占有、使用的权益，应依据《城市公有房屋管理规定》，在承租人死亡后，由与原承租人共同居住两年以上的家庭成员继续承租。但公有住房使用权中包含的交易价值部分应为原承租人的个人财产，原承租人死亡后，该部分权益应属遗产之列。

　　综上，本案争执的5.4万元房款应作为遗产分割。一审法院的判决虽无现有法律明文规定，但有其法理依据，亦符合民法的公平原则。应该指出的是，即使被告王某某不转让其父的公有住房使用权，该房的使用权交易价值也存在，其作为遗产的价额并非在王某某转让时才产生。被继承人死亡时，其使用的公有住房使用权中可继承的权益即已存在。从这个意义上讲，5.4万元售房款亦有其成为遗产的继承法上的依据。本案一审法院对于争执财产作为遗产的产生、构成论理不清，二审法院单纯套用法条亦有失偏颇。

　　【律师小结】

　　争议的公房使用权5.4万元出售款，是否能认定为是作为原承租人的被继承人的遗产，应从以下几方面来分析：

　　其一，从房屋租赁的角度看，无论是公房租赁还是私房租赁，承租人均是基于一种合同关系取得了所承租的房屋的一定期限间的占有、使用权，这应该是出租人行使收益权、处分权的结果，也即出租人对其有权出租的房屋行使用益物权的结果。承租人对承租的房屋并不享有一定期限内的占有、使用以外的其他物权性权利。同时，建立在用益基础上的租赁关系，并不具有双向让渡(交易)所有权(财产)的性质，出租人取得的租金，即谓取得了表现为租金的换价物(通常为货币)的所有权，从而取得了财产;承租人取得房屋，仅取得其用益功能，并未取得其所有权，从而并未取得财产。

　　其二，房屋出租人一般又是房屋所有权人，在房屋租赁关系因各种原因而终止时，房屋的占有、使用权在法律上予以回归，即出租的房屋应回归出租人，从而使其所有权的全部权能从分离状态回复到统一状态，承租人不可能对所承租的房屋还享有什么可由自己支配的权益。

　　承租人死亡，是房屋租赁关系应予终止的原因之一，法律上惟考虑与死亡的承租人生前共同居住人的利益，使共同居住人“可以按照原租赁合同租赁该房屋”(《合同法》第二百三十四条)。但即使出现这种情况，也并不是所谓承租权或使用权的继承，而是法律强行规定使然，且法律上考虑的是“共同居住人”的利益，而不是“继承人”的利益。如此，承租人在房屋租赁期间死亡的，租赁上的权利义务并不依继承关系转移为其继承人继承。如果“共同居住人”不要求继续租赁的，出租人如何处置其出租的房屋就不受任何约束，“共同居住人”要求继续租赁的，出租人不能予以拒绝;“共同居住人”享有的是法定权利，不是继承所得的权利;共同居住人继续租赁，发生的是合同主体变更的问题，共同居住人就承担了租赁上的权利义务。本案被告就是这种“共同居住人”，原告方不是这种“共同居住人”。

　　其三，在明确了上述两点之后，其他问题就好解决了。在双方父母死亡后，被告作为共同居住人有权继续租赁其父母原租赁的房屋，出租人也同意被告继续租赁，故而现租赁关系的双方主体是作为产权人的某公司和作为承租人的被告，该租赁关系的产生符合法律规定。被告作为新的承租人处置争议的租赁房屋，所损害的是出租人的所有权，出租人有权向被告主张权利，即出租人有权向被告主张出卖住房使用权所得的5?4万元房款，原告无权主张。在承认公有住房使用权(本案争议房屋是开发商所有的，不能说它是公有住房)可以交易的前提下，这种交易权也并不是承租人的现实权利或期待权利;如果出租人不反对承租人对使用权进行交易，那么，也只有承租人实施了交易行为，才能取得交易所得的价款;承租人未实施交易行为，则交易并不成为承租人的期待利益。如果认为“公有住房使用权中包含的交易价值部分应为原承租人的个人财产”，原承租人就可以在租赁关系已经终止的情况下，向后来对使用权进行交易的产权人、承租人等追索，此于租赁关系、于所有权关系都是解释不通的。

　　综上，笔者认为二审判决的结果是符合法律规定的。但这种结果不应当是“单纯套用法条”(本案情况不可以简单地套用司法解释的文字内容)的结果。