婚前购房争议及处理

　　一、婚前购房争议的种类

　　实践中，恋爱双方在结婚登记之前购置房产的情况较为普遍，若恋爱结婚不成，在分手或离婚时，恋爱期间所购房产归属往往会产生较大争议，实践中，存在以下几种情况：

　　1、婚前一方出资，并以自己名义购房，另一方未出资。

　　即婚前一方以自己的名义签订购房合同、支付定金和支付房款，另一方既没有出资，产权也没有登记在房产证上。

　　2、婚前一方名义购房，双方出资。

　　即婚前一方以自己的名义签订购房合同，并将产权登记在自己一方名下，但购房双方都有出资，只是出于各种原因，产权登记在一方的名下。

　　3、婚前一方名义购房，另一方全额出资。

　　即婚前一方以自己的名义签订的购房合同，并将产权登记在自己一方我名下，但全部购房款却是由对方支付的。

　　4、婚前双方名义购房，一方出资。

　　即婚前以双方的名义签订的购房合同，并将产权登记在双方的名下，但全部购房款却是由一方支付的。

　　5、按份共有。

　　婚前双方购房，各有出资，且约定，房产权益双方按出资比例享有物权权益。

　　二、婚前购房争议律师调查的内容

　　本书主要以购置普通商品房为例，介绍律师在代理婚前房产争议中，主要调查工作的内容。

　　1、签订合同流程

　　主要包括：

　　(1)签订合同的时间、地点。

　　(2)签订合同双方的主体情况。

　　(3)取得购房定金协议、中介居间服务协议(二手房)、商品房买卖合同或商品房预售合同。

　　2、房款支付

　　主要包括：

　　(1)定金支付情况，取得定金交付凭据(合开成发票除外)。

　　(2)每笔购房款的支付情况，取得划款单、支票、现金交付发票或收据、银行放款通知等支付凭证。若当事人没有留存以上证据材料，可从售房开发商或售房上家调取上述证据。

　　(3)税费的支付。

　　3、房产权利证书

　　主要包括：

　　(1)房产证

　　(2)无法取得房产证的，取得产权信息登记查询册，或房地产管理部门证明。

　　4、房款来源证据

　　主要包括支付包括定金在内的每一笔钱款来源的证据，比如，银行现金取款单，亲友赠款的汇款凭证等等，主要能够证明房款来源属婚前一方个人所有的法律属性。

　　5、关于房产归属有无约定

　　该约定主要指书面约定。因为口头约定在一方否认的情况下，很难认定双方是否达成了一致的意思表示。

　　即使双方有约定，还要看约定内容本身，是否就双方享受的物权份额比例达成了一致。若仅约定房产出资及比例，而未有按出资比例享受物权的明确意思表示，很难认定形成婚前房产的共同共有。

　　6、房产装修出资及装修过程。

　　主要包括：

　　(1)房产装修合同。

　　(2)装修款的支付。

　　(3)购买房内设施的出资证据。

　　因房产装修在房产分割时将会被一起处理，因此，房产装修出资主体，以及装修出资数额相当重要。提醒一点的是，通常与房产随时间增值不同，装修通常会随着时间的推移而贬值。贬值的价格，由双方约定。协议不成，由法院委托评估机构进行作价评估。

　　7、房产价值情况

　　主要指房产价格的市值。通常当事人可以通过对比同地段的房产进行估算，经过协商，确定一个房产的市场价格。如果协商不成，可以通过法院委托相关的评估机构进行房产价格鉴定。

　　8、房产还贷情况

　　主要包括：

　　(1)房贷还款方式，等本金或等本息。

　　(2)主贷人情况及每月还款金额。

　　(3)已还贷款情况，包括已还款的本息总数。

　　(4)尚剩余贷款额本金。

　　9、房产其它情况

　　主要包括：

　　(1)房内户口情况。

　　(2)实际居住人。

　　三、婚前购房争议的处理

　　1、婚前一方出资，并以自己名义购房，另一方未出资。

　　此种情况下，即使双方已在该房内同居，该房仍应属于一方婚前个人财产。

　　2、婚前一方名义购房，双方出资。

　　对于此种情况主要区分二种情形：

　　其一、一方购房，另一方虽有出资，但无法举证证明出资系因双方达成婚后共同居住目的，该房法院一般倾向于认定为一方个人财产。对于另一方的出资在恋爱不成时是否需要退还，主要由法院根据双方出资目的的举证、以及结合案件的实际情况酌情判决。

　　其二、一方名义购房，另一方不仅有出资，而且有证据证明出资系因双方达成婚后共同居住目的。这种情况，上海高院的解答认为，该房一般应认定为共同财产。

　　3、婚前一方名义购房，另一方全额出资。

　　实践中，男女双方在决定结婚到实际结婚这段时间，往往会为了婚姻作大量的准备，买房子、买贵重首饰等等。这类物品的价值都十分高，也常常耗费了新人的半生积蓄。当一切准备妥当时，对方却表示不愿意履行婚约了，给付一方在懊恼、无奈、不解的同时，更是想明了是否自己能够尽可能的挽回损失。

　　在于外婚恋纠纷中，此类纠纷也较为突出。表现为一方名义购房，而全部出资款由另一方(通常为男方)全部出资。恋爱不成时，对于房产归属或对于另一方出资款是否需要退还往往双方产生纠纷。

　　【案例】

　　200X年，原告M因工作关系，出差至中国北京，与被告小贾相识后开始恋爱，原告M为外籍人士，小贾系中国人。原告在恋爱后每月按时向被告给付日常生活费用1000欧元，同时不定期给付被告用于购买衣物、首饰费用。200X年，原告同被告订婚并一同拜会双方父母。原告考虑到同被告一同在中国定居，同被告协商后，于同年5月以被告名义购买北京市某区商品房一套，同时通过国际邮政电汇形式向被告中国银行帐户打入购房款共计人民币42万元。之后原被告开始在住房内同居并商议同年10月举行婚礼。但不久被告以性格不合将原告赶出家门，拒绝原告再次进入房屋拿回属于原告财物。原告无奈于当年起诉至法院，要求被告归还原告不当得利购房款人民币42万元并承担案件诉讼费、保全费。

　　一审法院经审理查明：原被告双方曾系恋爱关系，于200X年相识并开始同居，后于三年后分手。双方曾打算结婚，为此原告曾为被告购买了价值20000元的戒指、项链等首饰，而且双方还同时会见了双方父母。原告姐姐C借给原告62000瑞士法郎，用于购买住房。当天，C通过瑞士银行将该钱款汇入被告在中国银行的帐户，并在付款委托证明支付理由中注明为“公寓住房”。另查明，被告与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买房屋。该房地产开发有限公司开具了390975元的发票，其中含有被告交付的20000元定金。同时法院认为该案的争议焦点为：1、原告委托C汇给被告的62000瑞士法郎用途何在;2、被告是否应当返还原告62000瑞士法郎汇款。

　　一审法院审理认为：原告提供的相关证据均能证明原告给被告的62000瑞士法郎是用于购买房屋，故对原告该项事实予以认可。但原告未提供相应证据证明其62000瑞士法郎汇款被被告用于支付购房款，而是仅依据原告汇款时间与被告支付房款时间的先后关系推断出上述事实，现被告对于上述事实也不予认可，故原告对该项事实主张不予采信。被告对于该款项用于欧洲旅行花费，因没有提供相关证据，不予采信。

　　公民的合法财产权受法律保护，不容他人侵害。本案中，双方当事人原系恋爱关系。现因双方感情破裂导致分手，原告要求被告返还用于购房的62000瑞士法郎的诉讼请求，被告未提供相应证据证明此款已用于双方共同生活并消费完毕，且被告自认又未用于购房，因此被告理应返还原告的上述款项。

　　据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，作出判决：

　　被告小贾自本判决生效之日起七日内一次性返还原告M人民币四十一万九千元。

　　案件受理费八千七百九十五元、财产保全费二千六百一十五元，均由被告小贾负担。

　　以上这个案例具有普遍性，但对于案件的定性、适用法律、返还基础等各地认识均有所不同。对于本案的定性而言，在北京法院审理过程中，将这个案件定性为同居期间财产纠纷。根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定(试行)》的通知，该案由并没有在案由名录里面出现。上海市第一中级人民法院在处理这类案件的时候，把案件定性为婚约财产纠纷;而在深圳，这类案件被定性为不当得利纠纷。其实对于案件的定性不同，在适用法律、返还依据等方面都会有差别。而目前我国法律体系对于这类案件处理原则的不同更大原因在于法官对于案件的看法、把握的千差万别。

　　其次，从适用法律来看。我们经手的案件，法院定性为同居期间的财产纠纷，而适用的是民法通则民事责任中关于侵权的民事责任规定，具体运用法条为：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。不难看出，北京法院认为在同居期间一方给与另一方的大笔金钱，如果另一方没有就该笔金钱的去向作出合理解释并提供足够证据，在分手后，法院会认定该方继续占有这笔资金属于侵犯了给付一方的财产权利，因此，该方应当将该笔钱款返还给付方。北京法院适用的是调整民事法律关系最最基础的法律。上海市第二中级人民法院将本案定性为婚约财产纠纷，其定案的依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十条第(一)项的规定，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于双方未办理结婚登记，人民法院应当予以支持。这也就是说，一中院将该笔款项认定为彩礼性质进行返还，其遵照的是婚姻家庭法这类特殊的专门调整婚姻关系的部门民法。上海市第二中级人民法院在吴某与江某婚约财产纠纷案认为：“本案中，双方当事人虽然恋爱时间不长，但已经着手论婚嫁事宜。为在上海结婚，被上诉人寄给上诉人大额钱款，上诉人用这些钱款购买了房屋，因此被上诉人为结婚而给付上诉人钱款的目的是明确的。由于被上诉人系自愿给付上述钱款，并未迫于几代人习惯，故该项给付的钱款不能认定为彩礼，而是一种附条件赠与。现由于双方当事人结婚不成，上述赠与所附条件客观上不能成熟，如果不予返还赠与物，就明显违背了被上诉人的真实意思，因此，在被上诉人要求上诉人返还的情况下，上诉人占有被上诉人的财产无任何法律依据，应予以反还”。

　　另外深圳地区的法院将这类案件定性为不当得利纠纷，其适用的是关于不当得利的法律规定。返还的基础是因为接受方在婚约解除后丧失了继续占有财务的法律上的原因，根据民法公平原则，应当将财产恢复到订立婚约前的状态。若受赠人继续占有财物，即构成不当得利。

　　我们认为，同居期间的财产纠纷更应当的是对于在同居期间双方形成的共同财产进行分割处理的案件，对于本案而言，我们的诉讼请求是要求被告返还原告给付的62000瑞士法郎，这不是对于双方同居期间的财产进行分割的请求，而是一个返还性质的请求。若该案我们的主张是要求分割同居期间购买的房产及其他物品，此时案件的定性才是同居期间财产纠纷，所依照的法律法规应当是最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第1条第二款的规定，也不是北京法院认为的民事侵权。可以说，这样的判决在法律适用、案件定性上是有瑕疵的。试想，若被告有足够的证据证明该笔款项花费在了别的地方，而且用于同居期间的共同生活，是否也就说明这些钱款耗尽，被告就没有返还的义务了?

　　就本案而言，定性为婚约财产纠纷是比较妥当的。这个案由出现在最高人民法院的民事案件案由规定第三部分婚姻家庭、继承纠纷案由第一个。这类案件所要返还的财物通常形成于双方有了婚约以后，同时一方是基于将来的共同生活才进行的给付，属于传统意义上的“彩礼”的概念。根据上海市高院对于婚姻法司法解释的适用进行的解释中，确定人民法院对于当事人诉请返还彩礼的案件，应当根据双方或收受钱款一方所在地的当地实际及个案具体情况，确定是否存在必须给付彩礼方能缔结婚姻关系的风俗习惯，否则只能按照赠与进行处理。通常这类给付有三种情况：一是基于习俗给付的作为订婚标志物品;一是一方给付的贵重物品及生产生活资料，在双方缔结婚姻关系后直接融入家庭生活;一是相互赠送的小额钱款、礼品等。由于这类给付的时段特定性、物品特殊性、价值不确定性，使它有别于一般的财产纠纷。一般来说，对于巨额给付的生活资料，在给付的时候给付一方是建立在将来缔结婚姻、共同生活的基础上才进行的给付，可以说这样的给付是非常具有针对性有条件的。在双方没有办法继续婚约、结婚共同生活的情况下，受给付方继续占用给付的贵重物品、生活资料则失去了事实上、法律上的依据，因此，根据《民法通则》第92条的规定(没有合法根据、取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人)及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第1条第二款的规定，因为这样的给付形成的时间是订立婚约后，为了共同生活而进行的，但最后没有办法共同生活，另一方也就无权继续占有这类物品，从而给付方可以要求返还。从这样的角度，整个推理过程也就完整，法律适用上也就没有瑕疵了。

　　另外，审判机关在梁丽青因终止恋爱关系诉朱桂英等返还其为结婚后使用的房屋装修出资款案中，也有类似的判决。

　　因此，对于婚前一方名义购房，另一方全额出资的情况，若当事人没有证据证明是以婚后共同生活为目的，律师可以考虑代理思路为以结婚为目的的大额金钱的返还，也许能挽回委托人的损失。

　　4、婚前双方名义购房，一方出资。

　　实践中，此类案的处理较为原则，若双方没有另行约定，则出资房将产权登记在双方名下的行为，将会被视为对未出资方的赠与，产权登记在双方名下，又无按份共有的约定，该房会被认定为共同共有。

　　若在产权证上明确按份共有，或双方另有书面约定，双方当事人按份共有。若双方恋爱不成无法继续居住，可由一方将产权份额售给另一方，或诉至法院由法院判决。