以农村宅基地买卖的形式，实现不了以物抵债的目的

一、案件介绍

原告：A、B、C、D、郑民

被告：杨洋

原告五人为北京市大兴区采育镇某村某房屋共有权人。B因为做生意亏损欠下他人巨额款项，杨洋得知此事后，主动表示可以帮忙解决此事 。

2010年12月9日，杨洋和张铭、尚杰、龙奇等人，带着事先打印好的卖房协议来到原告家中，表示只要原告一家人签完卖房协议，即可将钱交给原告。卖房协议中约定房款1,300,000元整，房款已付清。另注有三条约定：（1）原告于2011年12月9日前归还房款1,300,000元，此房归还原告；（2）如房屋在2011年12月9日前被拆迁，原告必须退还杨洋的买房款1,300,000元，之后余款归还原告。（3）如原告在2011年12月9日前未归还款，此房永久归杨洋所有。2011年12月9日之后，房子一旦拆迁，一切拆迁费用归杨洋所有。如发生拆迁纠纷，原告自愿以原购买房价的3倍（3,900,000）收回房屋。2011年12月，原告向大兴区人民法院提起诉讼，请求判令卖房合同无效。

二、双方观点

原告认为：事实上，被告在签订协议后第二天，才由张铭向原告支付了55万元，剩余75万元一直没有支付。且在签订协议时，A并不在场。而是由D应张铭的要求加上去的，A对卖房一事并不知情。买卖共有房屋，未经A同意，侵犯了A作为房屋共有权人的利益，因当认定为无效。且被卖房屋是农村宅基地房屋，被告作为买房人并不是集体经济组织成员，而是城镇户口，不能买受农村房屋。此卖房协议违反了国家法律的禁止性规定，应当认定为无效。

被告辩称：被告与原告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被告已经支付了房屋价款人民币130万元，该协议不违反强制性法律规定，应属有效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

三、审理结果

一审法院经审理查明事实，“杨洋向法庭提交《卖房协议》原件一份，该协议内容与原告所提交协议内容完全一致，但该协议底部，未见A字样签名。另查明，杨洋为非农业家庭户，其户籍载明住址为北京市大兴区采育大街，系于1911年4月3日自某村迁入。”法院认为：“宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。杨洋为居民，其所买受的房屋坐落在村集体所有的土地上，原、被告在处分房屋的同时也处分了宅基地，上述行为损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的。”故法院判决：“确认原告及案外人齐某与被告杨洋于二零一零年十二月九日签订的卖房协议无效。”

四、案件评析

在实践操作中，转让宅基地使用权和农村住房，有以下情况的，应认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定为无效；（2）法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；（4）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（5）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

本案虽然以确认《卖房协议》无效收尾，但本案当中所涉及到的并不只有农村住房及宅基地的买卖。事实上，（1）本案是张铭、黄XX通过中间人杨洋向原告提供55万元借款，并于到期之日高额收回借款和远高于银行同期利率的利息。根据法律规定，超过人民银行同期借款利率四倍的借款利息不受法律保护。因此，如果被告另外主张利息，超过的利息部分，是得不到法律支持的。（2）从本案所签订的《卖房协议》另注的三条约定中可以看出，原被告约定，如若原告到期不还款，此房便归被告所有。这种约定条款属于流质条款，违反了法律强制性规定，严重损害原告的利益，是无效条款。

五、代理心得

本案承办人代理原告诉讼，在代理的过程中，收集证据证明被告的城镇居民身份是主要的。另外，要证明被告只是作为借款事实的中间人，就需要原告配合取证。在起诉之前，承办人就要求原告通过与相关人员面谈、电话等方式，录下了相关证据，证明原告所收到的借款确实为55万元，被告作为中间人，并不是真的想买房，也并不是真的“购房款”来源。