以个人财产作婚后购房首付款离婚时房屋的权属认定及财产分割

一、案情

　　原告陈某（以下称陈女）与被告张某（以下称张男）于2004年7月1日登记结婚。婚后双方常因生活琐事发生矛盾，后分居。两人婚后购买两套住房，一套是位于北京市朝阳区东柏街10号院4号楼5单元309号，该房于2005年10月一次性交纳42万余元购买，其中38万系张男在结婚前的个人积蓄；另一套是位于北京市东城区仓南胡同14号院3号楼2层5门202号。该房于2009年7月购买，当时交纳的82万元首付款是张男婚前出卖别处房产的卖房款，贷款40万，每月还款2400余元，贷款期限为20年。房屋贷款通过以租养贷的形式进行偿还。上述二套房屋经北京市仁达房地产评估公司评估，东柏街的房屋价为163万元，仓南胡同的房屋总价为212万元。审理中，双方均同意解除婚姻关系，但就房屋的权属认定及如何分割问题争议较大。

　　原告陈女对于购买的两套房屋张男以婚前个人财产出资38万和82万表示认可。但主张这两处房产均为婚后购买，应属夫妻共同财产。

被告张男辩称，这两套房产均系我自己与开发商签订的购房合同，产权证登记在自己名下，且购房的大部分出资也是我婚前的个人财产，应认定为个人财产。

二、审理情况

法院审理认为，位于东柏街的房屋系双方婚后2005年10月与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订购房合同，位于仓南胡同的房屋亦系双方婚后2009年7月签订的购房合同，该二套房屋均系双方婚后购置，故应认定为双方婚后的共同财产。对于被告在购买东柏街房屋时，使用了其婚前个人存款38万元，故在分割该上述房屋时，应先将该数额予以扣除。被告购买仓南胡同房屋时，亦使用了其婚前个人财产82万元，故在分割该房屋时，该82万元亦应予以扣除。现上述二套房屋的价格经评估机构评估，价格明确，法院对上述二套房屋将依法分割。法院判决，位于北京市朝阳区东柏街十号院四号楼五单元三0九号房屋一套归陈女所有，位于东城区仓南胡同十四号三号楼二层五门二0二号房屋一套归被告张男所有，该房屋尚未偿还贷款由被告张男负责偿还；原告陈女一次性给付被告张男房屋折价款五十四万元、驳回原告其他诉讼请求。

三、意见

　　本案在审理中主要涉及三个问题：一、这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产；二、对于其中一套以婚前个人财产支付的部分购房款，离婚时增值部分性质如何认定；三、原告给付被告房屋折价款应如何计算的。

　　（一）这两套房屋是夫妻共同财产还是个人财产？

　　被告张男在婚后购买两处住房，并分别花去38万和82万个人财产。对此，第一种意见认为：这只是张男个人财产在形式上的转化，即从货币转化成了房产，性质还是个人财产，所有权属于张男个人。而陈女在购买房屋时在金钱上的付出可按比例给予其经济补偿。第二种观点认为：房屋购于婚后，虽然张男以婚前个人财产支付了首付，占到购房款的大部分，但由于购房行为发生在陈女和张男婚姻关系存续期间，是基于夫妻关系的财富积累，故应认定夫妻共同财产。

　　笔者同意第二点意见。目前世界各国的夫妻财产制大致可分为以共同财产制为基础、以分别财产制为基础、以剩余共同财产制为基础等几种基本形态。我国婚姻法几经修改，确立的是以婚后所得共同制为基础的夫妻财产制度，同时允许和尊重夫妻对共同财产进行约定，并增加了法定个人特有财产的内容。婚姻法确定的夫妻共同共有财产制度，是指婚姻关系存续期间夫妻双方或者一方所得的财产，除法律规定属于夫妻一方个人特有或者夫妻另有约定之外，归夫妻共同所有，夫妻双方按共有原则共享权利，共担义务。这种法定的夫妻共有关系存在于整个婚姻关系存续期间，除非有婚姻关系消灭，即夫妻一方死亡或者离婚，这种共有关系才得以终止。

　　本案诉争的两套房屋分别购买于2005年10月和2009年7月，而陈女与张男是于2004年7月登记结婚，两处房产均是在二人婚后在婚姻关系存续期间取得的财产，根据我国婚姻法确立的夫妻共同共有财产制度，在双方没有约定且不属于法律规定的除外情形下，这两处房产从所有权性质上应认定为夫妻共同财产。至于张男提出首付款系他婚前个人财产，应在财产分割上给予考量，但并不能就此改变房屋夫妻共有的性质。而单纯从登记在谁人名下也不能判断产权的真实性质，特别在婚姻关系中，实践中经常会出现因购房资格、报销采暖费及其他因素的考虑，产权证上只署夫妻某一方名字的情形，但不能因此否认房屋共有的所有权属性。

　　（二）关于张男以婚前个人财产支付的部分购房款，其增值部分性质如何认定？

　　这个问题涉及夫妻一方财产在婚后产生收益的归属认定。夫妻一方财产在婚后的收益分类，通说认为包括孳息、投资收益和增值。孳息是指因物或权利而生的收益，包括天然孳息和法定孳息，依照物的自然性质而产生的收益物称之为天然孳息，如树结果实，母鸡下蛋等都是天然孳息；依照法律规定产生的收益物称之为法定孳息，如银行存款利息等。对于孳息所有权的归属，现代物权法一般采取原物主义，我国《物权法》第116条规定“”故夫妻一方的财产在结婚后产生的孳息仍然属于一方的个人财产。　

　　自然增值，即物或权利在价格上的提升，多因通货膨胀或市场行情的变化而带来的价值变化，是基于原物交换价值的上升所致，比如夫妻个人婚前所有的字画、古董、珠宝、黄金等，这些物品在婚后的增值根据市场价格行情浮动，不是以人的意志为转移，也与夫妻双方的协作劳动、智力投入和管理等无关，这部分增值依原物所有权归个人所有。没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。

　　投资收益，按照《辞海》的解释，投资即为企业或个人以获得未来收益为目的，投放一定量的货币或实物，以经营某项事业的行为。《婚姻法司法解释（二）》第十一条第一款明确规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其

他应当归共同所有的财产”，也就是属于夫妻共同财产。一方以个人财产投资经营，当然会受到市场行情的影响，但投资所带来的财富增值主要是基于夫妻一方或双方付出的时间、金钱、智力、劳务、管理等因素，相对于自然增值，投资经营收益属于个人财产的主动增值，对此应该作为夫妻共同财产进行分配。

　　买房后房屋市价的增值应属于投资经营收益。房价的增长是受市场影响，但差价的获取，即房屋增值部分利益的取得是基于房屋买卖行为而发生；房屋买卖行为的发生必然需要人为地投入时间、智力、金钱等成本。并且从房价有涨也有跌的实践情形分析，买房也有一定风

险，属于一种投资行为。因此，婚后房产增值部分属于投资经营收益，应认定夫妻共同财产比较合适。

　　（三）陈女一次性给付被告张男房屋折价款五十四万是如何计算的？

　　如上所述，两处房产为夫妻共同所有，且房屋增值部分收益亦为夫妻共同所有。故每套房产折现后，除去张男以个人财产支付部分即可用于张男和陈女的分配。法院根据实际情况，判决位于东柏街的一套房屋（购房款已付清）归原告陈女所有。东柏街的房屋现估价163万元，除去张男首付38万，余下部分陈女和张男各分一半，数额为62.5万元, 房子归陈女所有，陈女应折现给付张男100.5万元。位于仓南胡同的一套房屋归被告张男所有，该房尚未偿还贷款由张男负责偿还。仓南胡同的房屋现估价为212万元，除去张男交纳首付款82万元的个人财产，再除去庭审中查明尚欠银行贷款、将来由张男负责偿还的37万，余下93万，由陈女和张男各分一半，数额为46.5万元。房子归张男所有，张男应折现给付陈女46.5万元。与前面陈女折现给付张男100.5万元，两者相抵，最终陈女给付张男房屋折价款54万元。