婚前签订购房协议，但在婚后才办理过户登记的房屋是否系夫妻共同财产？

 婚前签订购房协议，但在婚后才办理过户登记的房屋是否系夫妻共同财产？

关键词：离婚房屋   共同财产

案件名称：张某诉孙某离婚财产分割纠纷案

原告张某

被告孙某

　　原告张某与被告孙某离婚财产分割纠纷一案，原告于2009年12月15日向本院起诉，本院立案后于2010年8月4日作出（2010）白民一初字第30号民事判决书。原告张某不服一审判决，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。甘肃省白银市中级人民法院于2010年11月22日以（2010）白中民一终字第226号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2010年12月13日，张某向白银市人民检察院提出申诉，甘肃省白银市中级人民法院根据甘肃省人民检察院的抗诉，于2012年5月31日以（2012）白中民再终字第5号民事裁定书裁定撤销（2010）白中民一终字第226号民事判决，维持白银区人民法院（2010）白民一初字第30号民事判决第一项即准予原告张某与被告孙某离婚，撤销白银区人民法院（2010）白民一初字第30号民事判决第二项及诉讼费用分担部分，发回白银区人民法院重审。我院于2012年6月28日重新立案后，依法适用普通程序，由审判员张绍爱担任审判长，与审判员郭树宏、人民陪审员魏邦慧组成合议庭，于2012年7月16日、2012年8月22日在本院西郊人民法庭公开开庭进行了审理，原、被告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称，原、被告于2008年6月18日在白银区民政局登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。双方婚后经常因故吵架，被告经常酗酒后半夜回家，双方感情已完全破裂。位于北京路102号9-2-1室的房屋在双方结婚前原告即拥有所有权，2007年6月21日，原告从陈永刚手中购得该房屋并办理了过户手续，婚后，原、被告均居住在该房屋内。2008年4月15日，原告与雒维勇协议转让该房屋，约定房款为21万元。2008年7月14日，雒维勇将20万元现金转入原告农村信用社账户中，2008年7月17日，双方办理了过户登记。2008年6月15日，原告与刘霞协商签订了位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋买卖协议，买受人系原告自己。2008年8月3日，原告取出雒维勇交付的20万元房款，并当场交付于刘霞18万元，但未办理过户登记。2009年初，原告与房屋所有人刘霞商议将该房屋的所有权人转为原告之女张雯璇，并于2009年11月27日办理了过户登记。位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋系原告婚前个人财产，婚后装修该房屋时原告花去30000元。

被告孙某辩称，原告所述不属实。被告不知道原告与雒维勇之间的买卖关系。位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋系原、被告结婚后购买的。原、被告于2008年6月18日在民政局登记结婚，购房协议系2008年8月3日签订的，但是原告私自将购房时间改成登记结婚之前的时间。刘霞与原告签订购房协议时还问过被告，但是原告欺骗刘霞说被告在外地，协议是在原告欺骗刘霞的情况下签订的。

    经审理查明，原、被告于2008年6月18日在白银区民政局登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。原告婚前于2007年6月15日从陈永刚处购得位于北京路102号9-2-1室的房屋一套。2008年7月14日，雒维勇分三次将90000元、70000元和40000元，共20万元现金转入原告张某农村信用社账户中。2008年7月17日，原告张某与雒维勇签订房地产买卖契约。2008年6月15日，原告与刘霞签订了位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋买卖协议，该协议约定刘霞将该房屋卖于原告张某，2008年8月3日，原告付清预付房款18万，并于2009年3月16日付清余款1万元，同时向原告交付了房权证，但并未办理过户登记。2009年11月27日，张雯璇（原告之女）与刘霞协议，由刘霞将位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋过户于张雯璇（原告之女）名下，并由原告张某承诺出资。甘肃省白银市中级人民法院（2010）白中民一终字第226号民事判决维持白银区人民法院（2010）白民一初字第30号民事判决第一项即准予原告张某与被告孙某离婚。

　　本院认为，本案中，原、被告于2008年6月18日在白银区民政局登记结婚，原告张某于2008年7月14日至2008年7月17日将自己所有的位于北京路102号9-2-1室的房屋卖于雒维勇并取得房款。原告张某处置自己的个人财产并取得的现金收益应属原告个人财产。位于白银区苹果家园11号2-202室的房屋价值190000元，原、被告的工资收入有限，不可能一次性支付房款，因此应认定为原告用其卖房的钱所买，该房于2009年11月27日由刘霞过户于张雯璇（原告之女）名下，因此，该房屋应为张雯璇所有。

如何判断产权房是否系夫妻共同财产

北京市盈科律师事务所曹晓静律师提出如下建议：

1、已取得产权证的房产

   对于私房和具备产权证且可以上市交易的公房，一般按照房产证颁发的时间来界定房产是否系夫妻共同财产。理由是，根据民法物权原理及我国房屋管理政策，一般情况下，房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了房屋产权登记或过户手续，才能真正取得房屋所有权。因此，对于在婚姻案件中涉及房产分割，若系争房产时结婚登记以后取得房屋所有权的，应当认定为夫妻共同财产，无论该房屋在何时购买以及房款如何缴纳。但在分割房屋时，应考虑相关因素，如果在婚姻登记之前取得房屋产权证，应该认定为夫或妻一方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。但是，律师特别提醒，若房屋登记管理部门的登记簿的时间与房产证时间不一致的，应当以登记簿记载为准。

2、尚未取得产权证的房产

（1）一方婚前购买、房款缴清，但产权证未办理完毕。此种情况，一般认定该房系一方个人财产为宜。

（2）一方婚前签订购房合同缴纳部分房款，部分房款系婚后缴纳，在离婚时，房产证仍未办理完毕。此种情况，以房产物权的期待权归一方，但以夫妻共同财产缴纳的房款属于共同财产予以分割为宜。