五种特殊形式的离婚分割房产分析

  情形1：房产赠与在房产变更登记前“不算数”

　　小张是个北京的一个高级白领，经人介绍认识了自己的太太。婚前以一次性付款的方式购买了一间别墅作为住宅，婚后与太太居住在其中。2011年，小张与太太到公证处办理了该房屋的赠与合同公证，合同中约定小张将该房屋的一半产权赠与给其太太所有，但双方并未到房屋管理部门办理相关产权登记手续。根据婚姻法新司法解释的第六条规定，小张现在有权撤销该赠与合同。

　　情形2：离婚时如何分割房产?

　　严先生与冯女士双双事业有成，但婚姻却在走向尽头，他人眼中无比羡慕的几套豪宅却成了两人最大的纠结。

　　为了省时省心，严先生、冯女士委托具备担保资质的一家上市了的理财公司提供一站式服务：由该理财公司连同其专业律师、评估师梳理双方股权、房产、债务和诉求，评估相关资产价值并拟订资产分割处置方案，在理财中心驻点的公证处服务点签署了《离婚协议》、《委托协议》等文件，由此避免了双方的猜疑、尴尬与日后办理产权过户、银行赎契等奔波之苦。

　　其中，由于一套约定归属冯女士名下的夫妻共有房产此时还未取得房产证且在银行按揭，暂不能办理更名过户手续，双方签署了相关文件约定，由理财中心提供履约担保和代办服务，在该房产可办理房产证后，由理财中心为冯女士提供银行按揭和房产证之过户转名手续，并可以使她在不需筹措资金提前偿还银行贷款的前提下，合并办理赎契、涂销、更名过户手续。

　　情形3：离婚后，已还完贷款的房子怎么更名?尚在按揭的又如何更名?

　　资深北京房地产律师曹晓静建议：首先，夫妻双方必须在离婚协议中明确约定各项房产的归属问题，然后持公证后的离婚协议和离婚证就可以直接申请办理房屋的更名。

　　但是，如果房屋仍在按揭，则必须先取得银行的《结清贷款证明》。而一般情况下，除非当事人有足够资金马上结清贷款，否则银行一般不予出具《结清贷款证明》。这时，当事人可以凭保来理财出具的《保证函》先向银行借出《结清贷款证明》，然后同时办理房屋涂销抵押手续和更名手续，最后再按剩余贷款金额与银行重新办理按揭手续及产权抵押登记手续。

　　情形4：婚后共同还贷的房产离婚后怎么处置?

　　夫妻一方婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚后怎么处置房产呢?

　　中国房地产律师网首席律师曹晓静表示，新司法解释出台前，一般以房屋房产证是否在婚前取得为判定房屋属个人财产或共有财产的依据。新司法解释出台后，离婚时该不动产由双方协议处理，如果双方不能就房屋归属达成一致意见的，法院将判决该房屋归产权登记方所有，但登记方必须对另一方进行补偿，补偿计算依据为婚姻期间双方共同承担贷款的对应房屋价值及相应增值部分。

　　情形5：双方在境外购买的房产怎么处理?

　　晓晓与阿杰相识于北京，一见倾心，然而现在却正在办理离婚手续。二人婚后以双方名义在澳洲购买了一套别墅，现双方协商一致将该别墅归晓晓所有。根据我国及其他各国的法律规定，不动产的处置应按不动产所在地的法规执行。

　　中国房地产律师网专业涉外房产律师团队建议，晓晓可与阿杰亲自到澳洲的房屋管理部门办理相关的变更手续；或者和阿杰在北京办理一份关于财产分割的离婚协议公证，然后自行凭该公证书到澳门房屋管理部门办理相关变更手续。“当然，不同国家或地区的相关法规是有差异的，要看房产所在地而具体问题具体分析。”北京专业房房产律师曹晓静说。