“回购房”闹剧死灰复燃的背后

近期，由于北京、上海等一线城市商品住宅成交量不甚理想，于是，“无条件退房”、“贬值回购房”等促销闹剧又再度死灰复燃，被某些开发商搬上了台面。

6月24日我们从北京房山区某业主论坛上看到，有帖子称目前该项目可与业主签订协议，两年内降价便可无条件退房。记者随后致电该项目售楼处，销售人员证实了这一消息，并表示仅限于在6月30日之前签约的客户可签订此协议。

其实，开发商祭出此招早已不是第一次。早在2011年新浪乐居就已经对当时深圳商品住宅市场中出现的“三年保值回购”现象进行了报道与专题分析。

当时深圳某房地产公司新推位于深圳宝安区龙华镇某项目，提出购房满三年，不论房价是涨或跌，只要业主提出申请，开发商都可依照合同原价回购。

这条件看似购房者“旱涝保收”，实则是开发商为促销加速资金回笼而开出的“空头支票”而已。

如果购房者提出退房，届时吃亏的必然是购房者而非开发商。为此，梧桐树替广大购房者算了一笔账。假设购房者购买了该楼盘中户型为100平方米的三房，总房款为150万元的商品房。首付三成，银行商业贷款20年（等额本息还款），那么三年内退房将损失多少呢？（见下图）

上述损失尚不包括退房者装修费用以及搬家安置与家具损耗等费用。再加上国人对居住有着天然“稳定性”偏好，一般居所安定后不喜欢搬迁。因此最终找开发商兑现承诺的购房者怕是“百无一二”。

有专家对此现象发表看法称“这种做法，纯粹为了销售。当整体市场有降价趋势，导致观望气氛浓厚，买家很担心买了房，房价会下跌，开发商才不得已承诺房价保值，打消其顾虑。”

其实，这些闹剧的背后也反映了相当购房者对房价涨跌与房产保值贬值存在着一定认识误区。

一、市场总体房价下跌并不等于自己的住房价格下降。很多购房者误将市场整体房价与自己手里的商品房价格涨跌联系在了一起。其实二者并没有绝对的关联。

媒体与市场所宣传的房价往往是研究机构与政府统计部门经过复杂的公式计算与测算得出的市场均价。它更多反映的是市场总体情况而非个案。其实，在一二线城市出现过很多市场总体房价正在下跌而部分区域房价却持续升值涨价的情形。

二、房子的价格并不完全等于房子市场价值。购房者所支付的商品住房价格其中包含住房“使用价格”和“土地价格”两个部分。并且其中“土地价格”还占据了很大比重。

一方面，当商品房经年累月被房主使用后，其使用价值慢慢被消耗殆尽，市场价格降低；而另一方面，其土地价格却因为周边基础设施建设及城镇化水平不断提高而不停地增值（这就是人们口中所谓的“地段”）。

所以若要客观判断某地区住房价格，应当将使用价值和土地价值综合考虑才能较准确地判断。

房子不一定因为“年深日久”而一文不值，也不一定因为“新建入市”而价值千金。不要轻信开发商的“甜言蜜语”。他们只是“做面包”的，真正吃下这个“面包”的，终究是你自己。