限购令下纠纷多 专业律师教你维权

　　核心内容：“限贷令”致无法贷款，解除购房合同算不算违约?律师解释“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化”。因此，解除购房合同不算违约。

　　“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约

　　市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子，并支付了业主10万元定金。后来，国家楼市调控政策出台，因为已有三套房，方先生无法从银行贷款一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。

　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情势变更而解除合同，购房者不需承担责任。

　　案例：“限购令”致无法过户，卖方返还定金

　　据刘律师介绍，在另一起案件中，一位宝安居民看中一套40多万元的小户型房产，在今年9月支付了3万元定金，其中付给业主2.8万元，在中介公司托管2000元。9月30日“限购令”骤出，户籍家庭限购两套房。这名宝安居民已经有了两套房产，而且“限购令”几乎是立即生效，他根本来不及到本市房地产主管部门信息系统网签购房合同。这意味着他即使买下了这套房也根本无法过户!他要求业主返还3万元定金，但是业主不愿意。双方为此也起诉到了宝安区法院。

　　法院进行了庭前调解，因为之前有过相关判例，法官成功地促使双方达成了调解：业主返还购房者2.8万元定金，只收了2000元作为补偿。

　　案例：贷款“加成”买方想退房，分歧较大

　　楼市新政出台后，提高了第二套房贷的首付比例(由原来的首付30%提高到60%)，导致的买方无力支付房款能解除合同吗?

　　上海市建纬(深圳)律师事务所戴维律师告诉记者，这种情况在律师界存在重大分歧。有律师认为：如果买方因为第二套房首付比例提高而要求退房，买方也可以适用“情势变更原则”解除合同。还有律师认为，应该具体问题具体对待，如果房子较贵，增加的首付款较多，买方确实无力承担的，也应可判解除合同。

　　他自己倾向于认为，国家“房产调控政策”的出台虽然是一种非商业风险，但可以预见。政府多次表态将出台严厉调控政策。国八条明确指出，二套房贷首付比例不低于60%，地产新政不属于“情势变更”情形。

　　为了防止纠纷发生，预防是最好的方式，如果非得到纠纷发生再去解决，那就比较麻烦了。所以在购房前，要做好预防，例如认购书的签订，一定要小心，要不要签认购书，怎么签认购书，这些都是需要注意的。

　　认购书内容不明确容易引发购房合同纠纷

　　近日，网友李女士咨询：买房子前与开发商签订了购房认购协议，开发商要求交纳1万元的定金!协议上说，如果不买这个房子了，不交首付了，这个钱就不退还了，开发商还能把房子卖给别人!李女士很是不解，房子不买了，这个钱我就不能拿回来了吗?

　　有的购房者认为房屋认购书只是确定购买意向，而非正式的购房合同，经常草率地在认购书上签了字，结果让自己陷入了购房上的被动。买房必须要签认购书吗?认购书有没有法律效力?如果签应注意什么?缴纳的定金可以退吗?这是很多网友不解的。就此，记者采访了有关法律人士。

　　未必非签认购书

　　律师事务所周艳律师称，目前法律法规中对房屋认购书没有特别的说明，也没有买房前必须签订认购书的法律规定。从合同法的角度来说，房屋认购书属于合同要约的范畴，而非房屋买卖合同。

　　可以说，签订认购书并非买房过程中的必经程序。按照有关法律规定，只要商品房取得了预(销)售许可证，购房者就可以与开发商签订正式的商品房买卖合同。因此，建议购房者最好直接与开发商签订正式买房合同。

　　认购书有法律效力

　　认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力?依据现行的《武汉市商品房认购书》范本规定，认购书必须包含以下三项内容：将来要签订的《武汉市商品房买卖合同》全部内容;当事人做出的在将来某个条件具备时签订购房合同的承诺;如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担违约责任。然而，时下开发商出具的认购书多数仅有后两项，对“将来要签订的购房合同所有内容”一项却鲜有涉及。此外，认购书中涉及的预付款项也应表述为“订金”，而绝非需要履行购房合同所有条款的“定金”。而且，认购书通常还要双方签字盖章。

　　“具备上述内容及形式后，尤其是认购书中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，认购书就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，只要其内容不违反法律规定，且买受人所购物业(楼盘)的法律手续齐备(五证齐全)，该认购书一般具有一定的法律效力。”湖北晨丰律师事务所尹业发律师认为。