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公房承租人去世后其配偶购买的该公房是否属于遗产
来源：北京房产律师 作者：未知 时间：2014-07-09
【案件背景】
公房的承租权、购买权及继承的案件时有发生，但此类案件却缺少统一的裁判标准，不同法官不同判的情况时有发生。
【案情简介】
贾先生与杨女士是夫妻，原租住在单位的两间平房内，2000年4月贾先生去世，杨女士及其女儿继续居住在该平房内。2002年平房拆迁，单位将杨女士及女儿安置在朝阳区某小区的一栋楼房中，该房屋的建筑面积为90平米。2003年杨女士按照成本价折合夫妻两人的工龄购买了该房屋。
贾先生的父母育有六个子女，父亲于2000年2月去世，母亲于2010年5月去世。贾先生的五个兄弟姐妹以杨女士为被告，提起诉讼，主张杨女士购买的该公房是贾先生、杨女士的夫妻共同财产，其母亲应当继承其中六分之一的份额，2010年去世后，他们应转继承该房产份额。
【审理结果】
一审法院认为，贾先生死亡后，杨女士享受其本人及贾先生生前工龄优惠购得涉诉房屋。杨女士虽表示其与贾先生没有积蓄、生活拮据，但是并未提供证据证明贾先生收入情况。且被告证人到庭证实的杨女士借款数额与还款情况，其提供的收入证明和合理的支出情节之间存在一定的矛盾。因此，杨女士主张的涉诉房屋系其个人出资购买的意见，法院不予采信，该房屋的二分之一应当作为贾先生的遗产进行处理。
被告杨女士不服提起上诉，二审法院审理后认为：一审判决对案件重大事实认定不清，有关事实需进一步查明，裁定发回重审。
【律师评析】
中国房地产律师网专业房产律师团队认为，本案涉及三个争议焦点，具体分析如下：
1、公房的承租人死亡后，其继承人是否有权对承租权进行继承
按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。《继承法》及最高院《关于贯彻执行<继承法>意见》都没有明确规定公房的承租权利属于遗产范围，同时也没有明确规定为个人合法财产，因此公房承租权不能作为遗产继承。
根据《城市公有房屋管理规定》第28条规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继承履行原契约的，可以继续承租。《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款也规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其他共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”因此，公房租赁权可以在原承租人死亡后有条件转移，但不能继承。该案被告杨女士成为公房承租人是基于法定的这种继续租赁权，而不是继承权。
2、谁来承担证明购房款为夫妻共同积蓄的证明责任
最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》中认为，夫妻一方死亡后，健在一方用夫妻双方的共同积蓄所购公房，应视为夫妻共同财产。
要认定复函中规定的这种情形下所购买的公房为夫妻共同财产，必须有足够的证据证明购房款为夫妻共同积蓄，而由谁承担证明责任呢？根据《民事诉讼法》的相关规定，除法律明文规定举证责任倒置情形的，适用“谁主张，谁举证”的原则。本案并不属于举证责任倒置的情形，应适用“谁主张，谁举证”的原则分配证明责任。
本案原告主张被告购买的公房为夫妻共同财产，购房款中有贾先生的生前积蓄，应该对其主张承担举证责任。但该案中，原告没有提交任何证据证明购房款中有贾先生的生前积蓄，原告只提出了分割贾先生遗产的主张，却没有提供任何证据对其主张予以证明。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，原告应承担举证不能的不利后果，一审法院在原告没有举证证明的情况下，就认定涉诉房屋的购房款含有贾先生生前的积蓄，涉诉房屋的二分之一为贾先生遗产，明显有误。
3、继承人以非书面形式放弃继承的，用来证明继承人放弃继承的“证据充分”的标准是什么？
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四部分，关于遗产的处理部分第47条虽然规定继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示，但同时也规定，用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其他充分证据证明的，也应当认定其有效。
本案中，五原告的母亲虽然没有用书面形式放弃继承，但其曾多次向其长子、次子表示放弃继承贾先生的遗产，一审中，作为原告之一的长子、次子当庭认可其母亲表示放弃继承。他们特殊身份使他们的证言具有比一般证人证言更高的证明力，足以查明其母亲放弃继承的事实。而且，母亲的妹妹也出庭作证，其姐姐曾向她表明放弃继承儿子的遗产。
贾先生在2000年死亡，其母亲于2010年才去世，在长达十年的时间内，母亲从未向被告杨女士主张过贾先生的遗产，这也说明，母亲放弃了继承，因此被告也就无权主张转继承。
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