军产房承租人在拆迁协议签订前去世 拆迁款被认定为遗产

【案件摘要】

军产房承租人在拆迁协议签订前去世，房屋拆迁获得的拆迁补偿款应如何处理？是作为对家庭其他共同居住人的补偿，还是作为承租人的遗产发生继承？

【案情简介】

原告陈义、陈良、陈升诉称：陈义夫妇实际居住在先父陈某名下一处军产性质平房内，陈良户籍与本人均不在此地，陈升、陈松户籍在此，但不实际居住。后平房因占地拆迁获得一笔拆迁款共计20多万元及经济适用住房指标两个。兄弟姐妹曾就继承和分割拆迁收益进行协商并立有协议。协议签订后，陈松反悔并拒绝履行，称补偿款都是她应当所得的，并利用拆迁补偿款购买了自有住房。现三原告诉至法院请求确认继承分配协议有效；返还三方应继承拆迁收益补偿及利息。

被告陈松辩称：不同意三原告分配和继承的诉讼请求。理由：1、继承分配协议是我在重大误解的情况下签的，系无效协议。原因是被拆迁房屋产权归部队所有，该房仅是租赁房屋，个人没有处分权利，故三原告继承遗产的主陈不能成立，因此所签的继承分配协议也是无效的。签字时我疏忽了房屋非父母所有的财产的事实，后来我马上意识到了就没有签订分配协议的附件；2、我父亲去世后，户籍登记的房屋户主已经变成我。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款的规定，房屋租赁关系实际上已变成我与儿子、陈升、陈松四人同部队之间的租赁关系。陈良户口不在那，与拆迁等事宜没有关系。当时部队已确认拆迁款系给实际住户的，而不是给已故父母的。而我是实际住户和承租人，拆迁补偿应由我享有。我可以与陈义进行合理分割；3、经济适用房拆迁指标仅系国家给拆迁户的一种帮助，不能成为商品由兄弟姐妹进行协商作价进行补偿，该做法违反法律规定。综上，父母去世之后，四兄弟姐妹关系尚好，我对弟妹照顾有加，希望能恰当的分配财产，根据当时在平房住的四个人的户口均等分配，由双方共同协商。

【审判结果】

审理查明：原、被告系兄弟姐妹关系，双方父母已故。父母生前承租了位于北京市朝阳区某号院内平房，该房为中国人民解放军部队军产房。父亲死亡后，陈义及其配偶继续居住该房屋并负担与住房相关的费用。后涉案房屋的管理方某后勤部作为甲方与作为父亲陈某代理人的陈义签订了“调整腾退住房协议”，协议中对以陈某为代表的乙方腾退原有住房确认了经济补偿，包括：购买经济适用房指标二个、搬迁补偿款和周转用房租金补偿20多万元。

    后原、被告四人将二个经济适用房指标折算为“指标房退补款”12万元；并连同其它直接经济补偿20多万元，共计32多万元协商进行了分割。确认除周转费6000元和拆迁费20000元陈义的个人补偿，所余30多万元为四方参与继承分配的项目，分配方案（略）。协议签订次日，被告表示不再同意原商定的四方协议。

    事后，被告陈松使用拆迁经济补偿款20多万元及购买经济适用房的指标之一购买位于北京市昌平区回龙观某80平方米的房屋。陈良则使用了另一经济适用房指标自行出资购买位于天通苑的房屋一套。

    法院审理认为：陈某作为北京市朝阳区某号院内平房原承租人，原房屋管理单位在其本人死亡后，仍对陈某本人应享有的房屋使用权给予了经济和低价购房权利的补偿。确认陈某应获搬迁经济补偿20多万元和低价购房的权利优惠指标。上述补偿方式虽然存在表现形式上的不同，但因具有明显的经济价值和经济利益，当属陈某的遗产范围，可供依法继承。被告以被拆迁房屋户主身份而推定自己为承租人，应获得拆迁补偿的抗辩，本院不予支持。

    对陈某的遗产分割，原、被告作为同一顺序继承人均有权均等分割。遗产在未分割前，属原、被告四方共同共有财产，可由四方协商分配。为以利于分割，四方以金钱形式对低价购房的指标进行折算补偿并无不当。因此，上述四方立约、折算的行为系四方当事人真实意思表示，属公民对私有财产权利的自由处分，不侵害国家、集体及他人合法利益。据此，原、被告四方所签署的拆迁补偿分配方案当属合法有效。被告后虽以分配协议违法而否认四方协议的主陈本院不能予以支持。现被告拒不履行分配协议，且在未经其它共有人同意下，占用补偿收益获利的行为违反了法律规定、违反了公平和诚实、信用原则，侵害了其它继承人的合法权益，显属不当应予以纠正。

    对于三原告要求被告支付占用补偿款的利息，本院以为，被告占用其它继承人财产份额购买自有房屋属侵权行为，为此其应向其它继承人返还占用财产期间产生的合法孳息。考虑在分配方案达成后，四方并未约定履行期间，故可适当给予被告履行的合理期限，本院将对利息起算的日期予以酌定，即被告应自分配协议签订后三十日内向其它继承人返还利息，依据中国银行同期存款利率计算。

【律师评析】

1、承租人在拆迁协议签订前死亡，军产房拆迁款到底是对原承租人的补偿，还是对与承租人共同居住的家庭成员的补偿？

北京专业房地产律师曹晓静律师认为，该问题没有统一的答案，而是依据具体拆迁协议确定。本案中，虽承租人陈某已故，但“调整腾退住房协议”中仍以陈某作为乙方由陈义代理签订了腾退原有住房确认了经济补偿，故根据协议内容及主体，法院依法认定拆迁款及经济适用房指标属于遗产范围，可依法继承，是正确的。

此外，中国房地产律师网专业房产律师团队提示：该案有一定的特殊性，首先拆迁协议是以已故承租人作为协议一方签订的，这在公房拆迁中是少见的；其次在军产房承租人去世后，实际承租人并未按照法律规定履行变更承租人的手续，故承租人没有发生变化。

2、公房承租人变更是否与户籍相关？

尽管《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。那么，本案中陈松是户主，是不是就可以简单认定其为此公房的承租人呢？

现实生活中，原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。但实际上公房承租人变更是需要条件的，根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人，甚至有的公房管理部门要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。故本案中陈松以户籍在此房中且为户主便想当然地以为自己为承租人，是没有法律依据的。