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北京某物业服务有限公司与吕京物业服务合同纠纷一审民事判决书
来源：北京房产律师 作者：未知 时间：2014-06-16
北 京 市 朝 阳 区
民事判决书
(判决书中人物名称均为化名)
原告北京某物业服务有限公司(下称原告)与被告吕京(下称被告)物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人管文强、王彦虎，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系被告居住的胜古家园小区物业管理单位，原告与被告签订《物业管理委托协议》，约定收费标准为每月2.48元/平米，被告房屋的建筑面积130.47平方米，入住时间为2006年10月26日。原告按照协议为小区业主提供了物业服务，但被告拖欠我单位2009年1月26日至2013年10月25日物业费，共计18443.26元口故我单位起诉要求被告给付拖欠的物业费18443.26元，诉讼费由被告承担。
被告辩称：第一，根据民法通则第一百三十五条的规定，原告起诉超过期限，2011年9月之前的物业费诉讼时效已过诉讼时效;第二，原告未按照规定和约定履行相关职责，构成违约;我家北侧房屋外墙一直存在渗漏水情况，被告自2008年6月就向原告报修，但原告一直不予理睬。另外原告提供的服务有瑕疵，门禁形同虚设，垃圾随处可见，停车不规范等对被告生活造成了很多不便：另外，原告违法将非居住用途的地下空间出租给外人居住，给包括被告在内的全体业主造成了安全隐患。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年9月，被告购买了位于北京市朝阳区胜古家园5号楼生单元1102号房星(下称1102号房屋)口2006年10月26日，被告与北京鼎泰物业管理有限公司签订了《物业管理委托协议书》，约定被告就1102号房屋委托给北京鼎泰物业管理有限公司实行物业管理，房屋建筑面积130.4了平方米，物业费标准为每月2.45元/平米，合同有效期至2007年1月25日本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效日止。
2011年，北京胜古家园小区业主委员会(甲方)与北京银建鼎泰物业管理有限公司(乙方)签订《胜古家园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为胜古家园提供物业管理服务。委托管理期限自2011年5月6日至201注年5月5日，合同约定物业费计算标准为“5、6号楼五层以上物业服务费用2.48元/平方米·月”。现被告欠交2009年1月26日至2013年10月25日物业费18443.26元。
庭审中，被告提供照片及视频资料若干，欲证明原告提供的服务未达到约定标准，原告对此不予认可。被告提交房屋买卖合同等证据，欲证明其房屋漏水，原告未及时维修，原告认为外墙漏水是房屋质量问题，应由开发商负责。对于被告关于诉讼时效的抗辩，原告当庭表示其一直通过电话、张贴催缴单的形式催缴，但在举证期限内原告仅提供了2013年7月的催缴单一张。
本案立案时间为2013年7月24日。
另查，2008年2月22日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，北京鼎泰物业管理有限公司更名为北京银建鼎泰物业管理有限公司;2011年10月8日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，北京银建鼎泰物业管理有限公司更名为原告。上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托协议书》、《胜古家园物业服务合同》、照片等证据在案佐证。
本院认为：原告为被告的1102号房屋提供物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应当向原告支付相应的物业费。关于被告提出的原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，原告当庭表示其一直通过电话，张贴催缴单的形式催缴，但在举证期内仅提供了本案立案时间前后的催收证据，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩予以采信，仅支持本案立案前在诉讼时效内的诉讼请求。此外，考虑到原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付的物业费数额予以酌减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吕京于本判决生效后七日内给付原告北京某物业服务有限公司二O一一年七月二十六日至二O一三年十.月二十五日的物业费共计八千五百元口
二、驳回原告北京某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。
案件受理费262元，由原告北京某物业服务有限公司负担131元(已交纳)，由被告吕京负担131元(于本判决生效后七日内交纳另131元)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝丽娜
人民陪审员 蔡春英
人民陪审员 樊艳华
二O一三年十二月十九日
书 记 员 乔 瑞
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